从春运大势窥见各地楼市未来

持续期达40天的“春运”还在继续，而且还处于最繁忙的时段内。出行的旅客，最关心的是能否买到票。而对于地产人来说，这是一年一度全景观察人口迁徙，窥见各地楼市未来的难得良机。毕竟，赢得未来更努力，但前提是要找对方向，而人口迁徙是揭示各地楼市涨跌的密码。

　　北上广深

　　依然是最有吸引力的城市

　　但在分化

　　强者恒强、分化，都是房地产下半场的关键词，这一点在过去一年已经显露无疑，大量的中小房企叫苦连天，可是，排名靠前——特别是20强却增长越发迅猛。

　　其实城市也是如此，尽管“逃离北上广深”的话题不时就会被热炒一波，四个城市也都存在这样或那样的问题，但综合来看，其依然是最具竞争力的城市。当然，一线城市同样也在分化。

　　北上广浙发送了全国61%的旅客

　　圣经中的“马太福音”第二十五章二十九节里说到，“凡有的，还要加给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来。”

　　听起来有点残酷，但无论是行业还是城市，最终的聚集度都会越来越高。最近这些年来，北上广浙等经济发达地区外来人口增幅虽稍有缩窄，但新增人口依然在持续增长。

　　以深圳为例，不少小伙伴表示，2015年以前，上午九点左右坐地铁或公交去上班的话，基本能坐到位置。可是，经过2015和2016年的房价暴涨之后，9点左右去上班，车厢里依然满满当当……

　　明源君此前多次指出，这其实是腾笼换鸟，技术含量和附加值不高的制造业企业迁出，使得依附于这些企业生活的大量低技能劳动人口迁出，而新迁入的则是以大学毕业生为主的高素质、年轻的人口，一进一出，使得增速放缓。

　　区域维度上。根据360发布《2017年春运网络购票大数据报告》（以下简称《报告》）的数据，若从用户抢购春运火车票的始发站分布来看，绝大多数都集中于北上广一线城市，以及东南沿海地区，其中超过70%的火车票始发于广东（36.57%）、上海（15.71%）、北京（12.15%）以及浙江（9.28%），特别是广东省，作为中国外来人口最多的地区，春运火车票需求量最大。

　　城市维度上。《报告》的数据则显示，2017年春运抢票10大始发站城市依次为：广州、上海、深圳、北京、杭州、宁波、武汉、福州、东莞和温州。其中，超过60%的火车票始发于广州（18.91%）、上海（15.68%）、深圳（14.28%）与北京（12.13%）这个城市。QQ浏览器的统计数据趋势与此一致，只不过统计口径不太一样，因此，具体数据上有不小的差距（以下类同）。

　　出发地进一步聚焦南方城市，北京成为热门出发城市Top10中唯一的北方城市。这或许一定程度上映射了东北经济的颓势，以及三年前一房地产央企老总对明源君说的：北方企业不敢轻易下南方，特别是广东人，都是人精！

　　传统一线城市也在不断的分化

　　聚集之外是分化。明源君注意到，即便是传统一线城市，人口的流入流出情况也有不小的差距。

　　微信发布的自1月13日春运启动以来的用户迁徙数据显示（360大数据得出的结论也与此一致），四大传统一线城市中，用户流出比例最大的城市为深圳，北京在流出大量人口的同时也成为人口流入量最大的城市，故而流出人口的比例最小，上海略高，但是也只能排名第三。

　　▲ 北上广深春节空城率

　　这个结论与上面360大数据显示的“北京成为热门出发城市Top10中唯一的北方城市”趋于一致。明源君读大学（中部省份的211大学）时，周围的同学中极少有上海、天津的，至于北京的更是罕见。其实这也很正常，无论北京还是上海都高校林立，而天津靠近北京，那边的学生宁愿念北京一个二本也不大屑于跑到中部城市的211或985大学……

　　可是，工作以后就不一定如此了。就创新和包容性而言，深圳强于上海。去年底，明源君的一个小伙伴去上海出差，下了飞机已较晚，由于上海的网约车新规，使得此小伙伴迟迟叫不到车，最后无奈下了个APP，骑了一辆共享单车才到酒店。其表示：如果我是一名投资人的话，一定不会去上海这种地方投资。

　　让人颇感意外的城市是广州。最近两年，北上深的房价都一路飙涨，唯独广州不温不火，以至于“广州已经跌出一线城市”的声音一浪高过一浪。不过，无论360、微信还是QQ大数据都显示，广州在春节期间的人口流出比例仅次于深圳。

　　这其中，固然有广州站是大站，且今年新增了不少车次始发站是广州，一些周边城市的旅客先赶完广州，再坐火车回家。不过，相较而言，这毕竟只是少数。事实上，由于广州的房价较其他一线城市涨幅慢，这使得其可以承接深圳等地的一些制造业企业，从而吸纳了大量的人口。

　　360大数据中心基于9亿用户春运前夕至除夕的迁徙态势，发布的2017年春节“空城指数”显示，在春节十大空城排行中，东莞、佛山名列前两位。以东莞为例，其最典型和最大的手笔是承接了从深圳转移过去的华为。

　　与此相对应的是，东莞的房价也跟随深圳的暴涨。年前，靠近深圳的东莞凤岗，中海竞得一宗建筑面积14.6142万㎡的居住用地，可售楼面价达26646元/㎡。加上代建、建安、税费等成本，该地块的楼面成本价突破了3万/㎡，一举超过了深圳2016年3宗居住用地的成交楼面价。

　　二线城市

　　是目前的中继站

　　未来新的落脚点

　　传统一线城市虽好，但现在已经不是什么人都能进得去的了，或者说已经不是什么人都进得起呆得下去的地方了。

　　高房价，对于想要扎根这些城市的年轻来说越来越难，这也是为什么越是名校毕业的学生相对越倾向于传统一线城市，因为他们才有足够的竞争力，并有更大的希望，最终能够在这个城市扎根。

　　此外，虽然人口和经济进一步向大城市聚集的趋势不可阻挡，但是，2016年一线城市纷纷提出了2020年的人口控制线，并且正在相当严格地执行中：

　　北京：2200万人

　　上海：2500万人

　　深圳：1480万人

　　广州：1550万人

　　共计：7730万人

　　如果按照各地统计局的数字，四大传统一线城市还有扩容的空间，但事实上，这四个城市的实际常住人口可能已经超过7730万了！即便现有的格局下，对应的土地、医疗、教育等都已经供不应求……

　　因此，对于毕业就想在一个城市好好拼搏并扎根的年轻人来说，更为现实的选择是所谓的新一线城市。

　　城市数据团的统计数据显示，2016年春节前，全国仅有46个城市存在显著的春运人口净流出，这其中大部分是位于东部沿海发达城市和省会城市。而这46个人口净流出的城市中，大部分均位于平衡线（流入人口=流出人口），人口流出显著的只集中在少数几个城市——

　　除去传统一线城市之外，只有杭州、成都、东莞、郑州、武汉、苏州、西安、厦门、福州、南京等。

　　注：图中红色直线为平衡线。平衡线上方的城市为流出人口>流入人口，在纵轴上偏离平衡线越远表示流出人口相对更多。

　　而且，流出人口的城市的集中度很高，前10大城市的春节前人口净流出总量占据了全国春节前人口净流出总量的7成；其他36个城市只占剩下的3成！前10大城市中，扣除北上广深，其余6个城市的人流净流出总量占比是21%，约为北上广深的一半！

　　注：该数字是流出人口减去流入人口的净值，地级市市域以内的人口流动未纳入统计

　　此前有媒体连年评选中国新一线城市，在明源君看来，并不十分科学准确。相比之下，春节期间大家纷纷逃离大城市时，呈现给我们的数据显得更加直观和真实可靠。上述城市中的东莞、苏州、郑州、杭州成了除了传统一线城市之外的最优选择，而这些城市也都是过去一年多以来房价暴涨的城市。

　　而且，比较有意思的事情是，河南、湖南、湖北等作为外出务工大省，其省会城市郑州、长沙、武汉春运期间会承接大量从北上广深流出的人口，但与此同时，其又有大量的人口从省会城市流回到省内的各个城市。因此，郑州、长沙、武汉同时也位列空城Top10的榜单。

　　这说明目前阶段，二线城市承担着人口流动中继器的角色——三四线城市的人才会流动到二线城市，而二线城市的人才则进一步向一线城市流动。这颇有点打怪升级的意味。未来，若传统一线不增大土地、医疗、教育资源等的供给，目前较强的中继器就会承接未来城市间净流入的人口。这些地方的楼市潜力也就更大。总体上来说，人口吸纳较强的二线城市主要分布在长三角、珠三角、环渤海地区（如下图）。

　　以前楼市危险的地方

　　以后可能会更加危险

　　曾有几个房企老总跟明源君说，湖南楼市，谁去谁死。这自然是比较夸张的说法，毕竟还有那么在湘房企活得好好的，只不过他们进入湖南之后吃了亏。

　　当然，他们说的也有一定的道理。长沙的房价多年来上涨都很慢，去年眼见其他城市一路上涨，也雄起了一把，但很快就被呼啸而至的调控政策按住了。

　　湖南是劳动力输出大省之一。360浏览器的抢票大数据显示，在用户抢购的火车票中，终点站为湖南（12.84%）、湖北（12.50%）、河南（8.53%）、四川（7.91%）、江西（7.26%）和重庆（6.72%）等省份的车票最多。

　　这些地方的返乡客返乡步调几乎一致，表现为来得早、持续时间长、双高峰的特点，主要原因在于沿海地区制造业较多、打工群体放假较早，同时产业结构多元，另外一部分企事业单位白领人群则放假较晚，两股返乡流并不重叠。

　　QQ浏览器发布的抢票大数据显示，19~40岁的群体——即中青年是抢票绝对的主力军，占比分别为其中19~25岁占39%，26~30岁占33%，31~40岁占21%，其他年龄仅占7%。而且在抢票人群中，本科学历的用户占比高达72%，硕士紧随其后，占约9%。抢票行为特征可以总结为乘高铁回家成主流。

　　不过，越是落后地区的劳动力输出大省，选择高铁出行的比例越小。360大数据显示，回家的贵州老乡中，有97%的老乡抢普速车票，抢高铁动车票的仅占3%。一些普速列车热门车次的无座票都抢光了，但是同一出发地和目的地之间的高铁票都会有剩余。如果按照座位类型来划分，每100个返回贵州的旅客中，大约有1率为15.95%！

　　但贵州还不是最夸张的，全国站票最多的前三名客中，分别有19、17、17张站票，其次依次是贵州、江西、四川和河南。

　　据媒体报道，经济条件较好的地区站票率均在5%左右，因为快捷，车厢也更干净卫生。站票率高，原因之一是因为返乡人数过多，现有火车运力不太够。不过，类似贵州这种有高铁票也要奋力抢普通列车的，却有点让人素也就只有省钱了。以广州南到贵阳北的列车为例，普通列车的硬座、无座与动车、高铁的二等座票价相差不大，但与高铁商务座比差距可就大了。通常人们会优先抢二等座，剩下的就是一等座和商务座。因而，价格便宜的普速列车成了黔籍老乡返乡的首选，哪怕是无座。

　　由于大部分人倾向于选择普列，从全国各地抵达贵州的旅客要在火车上平均耗时20个，高于全国平均的15.36。

　　贵州只是一个缩影。前些年，春节返乡旅客是三四线城市房企重要的目标客群。可是，近年来，特别是最近一两年，可挖掘的空间越发收窄。毕竟，有高铁票也要拼抢普列的群体购买力不会太强。他们更倾向于在老家盖新房，而非在就近的城里买房。至于不在网上抢票，而要到现场排队买票的群体更是如此。

　　根据部分为中西部城市，武汉以绝对优势处于第一名的位置，哈尔滨、重庆、长沙、西安、成都、长春、潮汕、达州和南宁分别名列2~10位。长沙、西安、成都的人口在流向传统一线城市的同时也在承接省内三四五线城市的人口，因此还有潜力。特别是成都，未来是西南重镇。至于哈尔滨、长春等地，以前楼市危险，以后还会更危险。