19城商铺投资回报率排行榜：京津冀投资怪圈

和讯房产联合云房数据研究中心发布《19城商铺投资回报率排行榜》，选取北京、上海、广州、成都、青岛等19个典型城市，以静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标为依据，做出精准投资分析。

房地产投资回报率是科学的楼市衡量指标，不仅能够为房产投资人(机构)及购房者提供投资决策参考，还能为房产评估、金融风控专业人士提供客观的参数依据。

距北京326商住新政已满百天。北京商住市场至今仍深陷尴尬，不见市场起色。就政策而言，北京上海等城市对商住进行规范，目的是回归商铺属性。对于投资者而言，面对热点城市的严厉商住调控和非热点城市的“商业去库存”，该如何进行选择?哪些城市商铺投资前景好?哪些又是碰不得的?这是一个绕不过的话题。

读懂和讯房产联合云房数据研究中心发布的这份《19城商铺投资回报率排行榜》，该到哪里投资?什么时候该出手?答案自现。

按照19个典型城市商铺静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标综合分析，结果显示：未来商铺投资无论从长期租赁回报还是从5年租赁后转售预测看，均有较大上升空间。

在住宅市场受到调控的当下，商铺不失为一种较好的投资选择。不过，商铺投资在投资城市的选择上需要格外谨慎。综合3项指标判断：上海为十分适宜投资的城市;西安为适宜长期持有的城市;深圳为适宜短期持有售出的城市;石家庄为不适宜投资的城市。

投资客涌向商铺

数据显示，近年来，网购渐成主流消费方式，传统商业受到电商发展严重冲击，自2011年起，商铺租金涨幅持续回落，2016年以来租金甚至出现了下降。不过，随着电商运营成本逐年增高，且零售企业利用多渠道提升客户体验和运营效率，力求构建零售商业新模式，线下关店高潮期已褪去，诸多企业转型或调整、收购后重新发力，2016年起，租赁市场止跌回升初见端倪。

从监测的19城商铺价格看，2011年以来，商铺价格持续震荡上行。随着2017年房地产市场调控逐渐收紧，限购限贷力度加大，银行贷款持续紧缩，对于住宅投资打击较大，预计未来或有部分投资客转出住宅市场，进入受调控影响较小的商铺市场，有着稳定租赁收益的商铺或将受到青睐，而随着更多投资客的进入有望抬高商铺市场价格。

静态租赁回报率：西安崛起 石家庄最差

2017上半年监测的19城商铺回报率均低于五年期贷款利率(4.9%)，且各城市间分化较小。分城市来看，西安搭乘西部开发快车，商业市场租金走高，回报率异军突起，跃居首位;石家庄则由于在京津冀城市圈中的尴尬位置，商业发展缓慢，租金上涨压力较大，回报率仅为2.7%。

长期租赁回报率：西安上海郑州走高

考虑长期租赁租金涨幅后，商铺市场回报率集中在3.0%-8.7%，西安、上海、郑州由于消费需求旺盛，商业市场租金走高回报率较高。长远来看，受实体店逆袭影响，未来商铺市场租赁回报率仍有一定的上涨空间。

5年后租转售回报率：深圳上海后劲不足

从未来预测看，随着商业市场基本面的转好以及受住宅市场政策收紧影响，信贷市场的资金流向将随之相应改变，或间接利好商铺市场。大部分城市未来预测转售回报率走高，其中，长沙预测租赁转售回报率上涨明显，深圳、上海等城市则由于前期商业需求过度透支，租转售回报率继续回落。

一线城市上海势头最猛

从北上广深4个重点城市静态租赁回报率看，除广州外，商铺静态租赁回报率均小幅下滑。至2017上半年，北京、上海、广州静态租赁回报率相近，徘徊在4.0%左右。

从长期租赁回报率看，随着非核心商圈的崛起，4城商铺长期租赁回报率稳中有降。上海由于零售商强劲的需求支撑了租金的增长，回报率明显高于其他一线城市。

从5年租转售回报率看，4城回报率均下降显著。预计上海、深圳将会在2020年达到峰值，北京、广州则2021年回报情况较好。不过，整体来看，受投资成本上升，且价格涨幅趋缓影响，转售回报率整体表现较为低迷。