【并购悖论】开发商三四线城市之辩：进！如何进？

今年，在万科的松花湖度假区的西武王子大饭店，除了北京(楼盘)媒体，北方区域的八座城市的媒体是第一次参加万科的年终交流会，可以看出，万科对非一线的城市给予了更多的重视。

事实上，2017年，由于政策调控，一线城市和部分热点二线城市空气中弥漫着紧张的楼市气息，开发商感到呼吸困难，他们需要到更广阔的天地寻求新鲜空气和利益增长点。

库存普遍居高不下、发展空间巨大的三四线城市成了他们的最终选择。

进VS不进

在上述的前提中，进或不进似乎是无需讨论的问题，但三四线城市的高库存和城市间的分化发展确实是横亘在开发商面前的问题。

相对于一、二线城市，三、四线城市的数量较多，发展情况不一，这对开发商的选择能力是很大的考验。从市场的实际发展上看，或是因为调控政策的强干预能力，三四线城市的发展较好。

一份易居研究院报告显示，按城市层级来看，2017年1-11月，一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米，同比跌幅分别为42%、22%和11%。其中，三线城市的成交跌幅最小。

易居研究院报告还显示，截至2017年10月，包括滁州(楼盘)、柳州(楼盘)、清远(楼盘)、茂名(楼盘)、常德(楼盘)、九江(楼盘)、宜昌(楼盘)、金华(楼盘)、莆田(楼盘)、温州(楼盘)、马鞍山(楼盘)、景德镇、岳阳(楼盘)、嘉兴(楼盘)、日照(楼盘)和惠州(楼盘)等16个三线城市存销比明显偏低，即低于8个月的水平，类似城市也是2017年房价上涨相对较快的城市。

从数据来看，三四线城市的去库存周期已明显收窄，一线和部分二线热点城市楼市调控使需求外溢到其周边的三四线城市。威海(楼盘)、呼和浩特(楼盘)、运城(楼盘)等城市仍面临去库存的问题。

云房数据发布《2017下半年中国房地产投资回报率调查报告》显示，从大部分普通住宅的静态回报率来看，净租金资本化率的前三甲城市是银川(楼盘)，西安(楼盘)、沈阳，此外，太原(楼盘)、大连(楼盘)、重庆(楼盘)、长沙(楼盘)、成都、无锡(楼盘)、佛山(楼盘)位列前十名。

这是在一个在意料之中又在意料之外的结果，在房住不炒的大基调下，一线城市由于较高的价格水平，静态回报率均低于2%。

凯旋归来VS铩羽而归

在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来，三四线城市不是进不进的问题，而是怎么进，进哪里的问题。房企优先进入经济比较发达、销售比较强的城市，是明确的方向。房企进入三四线的方式，可以更多地采取收购的方式，即与当地房企合作，各自发挥优势。

普华永道的报告显示，2017年上半年，逾85%的地产并购交易金额和交易数量的趋势集中在华东、中南及华北区域;交 易集中核心城市为上海(楼盘)、深圳(楼盘)及北京周边。

相关业内人士对和讯房产坦言，“企业的收购多数在三四线城市，你去一二线城市去收购是很难找到合作方的，现在，三四线城市需要大量的去库存。”而这对于开发商的项目选择能力和综合能力，都是挑战。

金地集团华北区域副总经理遇绣峰此曾对和讯房产表示，进入三四线城市的开发商越来越多，但是，三四线城市并不是孤立发展的，是按照这个城市带群发展的，不能单独去看一座四线城市，或一座线城市，这些三四线城市通过轨道交通、产业、区域经济等方面发展，形成了一盘棋，所以对三四线城市的选择上，更多的三四线城市发展不是遍地开花，是一个依托城市带群的发展。

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷曾对和讯房产表示，新城的选择标准是都市圈，都市圈区别于互为竞争关系的城市。没有无止境的城市竞争，没有过度的招商引资政策，这些与中国城镇化的过程中产生的问题对比，都市圈的状态过于理想化。

目前，新城控股以上海为中枢、长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区全面扩张。举例来说，新城控股今年增加了对广佛、环京、成都、重庆、长沙、武汉(楼盘)、西安、郑州(楼盘)、南昌(楼盘)等一二线城市以及常州(楼盘)、台州(楼盘)、湖州(楼盘)等都市圈周边二三线城市的布局，统统为热点城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于当前很多企业积极布局三四线城市，其实也主要是围绕一些大城市或城市群周边的三四线进行布局。比如说，围绕类似上海、南京(楼盘)、郑州、成都周边的三四线城市。所以其逻辑还是类似的，就是看重了此类区域未来产业导入和人口导入等需求。

如果要进入三、四线城市，开发商需要考虑的问题是：三四线城市的需求是否可持续释放?政策的利好城市走向如何预判?棚改货币化等利好因素可以为企业带来多少发展?而这每一个节点的把控，将决定开发商是凯旋归来还是铩羽而归。