公房承租人变更 要取得权益人同意吗

案情简介

老冯夫妇有三个女儿冯丽、冯玉、冯静，一家人住在老冯从单位承租的301号公房内,承租人是老冯。冯丽、冯玉工作之后就搬出去住了，冯静工作后一直和父母住在一起。

2006年，老冯夫妇相继去世，姐妹三人商量如何处理301号房。最后达成一致意见，由冯静承租居住301号房，若房屋再有变动，由三姐妹协商解决，以后若遇到拆迁，拆迁利益由三姐妹共享，并以协议的形式确定了下来。之后，姐妹三人一起来到301号房的产权单位北京(楼盘)市某棉纺厂，向棉纺厂说明了三人协商的情况，并提供书面材料注明以后房屋若有变动，需由三姐妹协商解决，由冯静申请变更301号房的承租人，棉纺厂办理了301号公房的更名手续。

本来此事已告一段落，但由于张军的出现导致三姐妹因为301号房激发矛盾。

张军是冯静年轻时失败恋爱的男主角，张军婚姻失败后又找到冯静，希望能够再续前缘，冯静在张军的甜言蜜语下心软了，两人共同居住到了301号公房内。过了一段时间，张军跟冯静商量，把房子的承租人变更为自己，这样以后遇到拆迁，拆迁利益也归二人所有，与冯丽、冯玉没什么关系。冯静经不住张军的撺掇，配合张军到棉纺厂办理了301号房的更名手续。

2016年，301号房被纳入到拆迁范围，冯丽、冯玉找到冯静商量拆迁的事，但被告知房子承租人已被变更到张军名下，二人气愤不已。那么冯静不经过二人同意，到底能否将301号房的承租人变更为张军?经人介绍，二人找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，寻求专业的法律意见。

律师分析

李松律师听了冯丽、冯玉的叙述和看了相关材料后分析认为，张军与棉纺厂签订的301号公房租赁协议应是无效的。原因在于，301号公房是老冯夫妇遗留下来的公房，根据公有住房变更承租人的规定，承租人由老冯变更到冯静名下，需经过同一户籍的家庭共同成员冯丽、冯玉的同意，故这也是姐妹三人立下协议的原因所在。协议也有规定，若房屋再有变动，需姐妹三人协商解决，故冯静承租301号房后该房屋再次变更承租人时，需要与冯丽、冯玉协商解决。且协议也约定，若301号房遇到拆迁，由三姐妹共享拆迁利益，故冯丽、冯玉对301号房享有一定的财产权益。

虽然棉纺厂是301号房的产权单位，但冯丽、冯玉也是301号房的财产权益人，且在将301号房承租人由老冯变更到冯静名下的过程中，棉纺厂也是知道姐妹三人对于公房的变更是有一个协议的，且这个协议在棉纺厂有备案的，故棉纺厂在未考虑上述因素的情况下将301号房承租人变更为张军的行为，侵害了冯丽、冯玉对301号房所享有的财产权益。

张军在变更为301号房的承租人之前，其对301号房并不享有财产权益，其系从冯静手中无偿取得301号房的承租权，而且考虑到张军和冯静的同居关系，难以认定张军承租301号房时是善意的。故可看出，棉纺厂在明知冯丽、冯玉、冯静三姐妹对301号公房的变动有协议的情况下，并未寻求冯丽、冯玉的意见，就直接将301号房承租到张军名下，损害了冯丽、冯玉对301号房所享有的财产权益，且张军承租301号房也无明显善意，故冯丽、冯玉可根据我国《合同法》相关规定，确定张军与棉纺厂签订的承租协议无效。

律师提醒

李松律师提醒大家，棉纺厂作为公房产权单位，变更承租人时，要考虑到其他人对公房所享有的财产权益;同时，涉及到财产权益时，最好以协议的形式将处分方式确定下来，这样即使遇到纠纷，也有利于维权。