市值爆发在即 宝龙地产迎质变

深耕商业的宝龙地产(HK.1238，下称“宝龙”)，正呈现上升式的发展态势。

在专业海外投资第一平台“格隆汇”的研究结论里，宝龙地产(HK.1238，下称“宝龙”)完美契合了“高成长、高股息、低估值”三个条件。

股息方面，2017年宝龙建议宣派股息每股25分港币，较去年同期上升56.3%。按现价计，股息率达到6.1%，远胜同业。不过，目前的估值却位于内房中最低区间。但公司目前拥有大量低成本的土地储备，为未来的高成长和高毛利，奠定了基础。

优良的基本面提振了资本市场对宝龙的信心，截至时代周报5月21日发稿，宝龙股价创过去三个月来的新高，报收每股4.740港元。

双轮驱动货值优良

事实上，自2003年起，宝龙就专注开发运营综合性商业地产项目。值得一提的是，2009年在香港主板上市之际，宝龙是国内首家在港上市的商业地产企业。

“物业销售+商业自持”双轮驱动的发展模式下，宝龙的业务包括住宅开发与销售、商业地产开发销售及运营、酒店及文化艺术等。

体现在2017年的业绩中，宝龙的规模有了不错的呈现，该年合同销售金额为209亿元，较去年同期上升18.4%。其中物业销售占比约85%，物业投资、物业管理服务及其他经常性收入占比约15%，收入占比较2016年显著提升。

这家公司2018年的合约销售目标是350亿元，同比增长将达68%，2018年可售货值是680亿元。这就意味着，仅需51%的去化率便可实现销售目标。

这也使得管理层对宝龙未来的发展更具信心。据悉，宝龙未来三年合约销售目标年复合增长率超50%。

事实上这样的目标并不难以实现。

土储是印证。截至2017年底，宝龙总土储1409万平方米，其中绝大部分位于一二线城市。从区域结构看，60%分布在长三角，其中有585万平方米的土地储备在环杭州(楼盘)湾大湾区内，环杭州湾大湾区常住人口5500万人，GDP高达5.9万亿，且产业结构合理，上海(楼盘)金融中心和杭州高新(300478,股吧)产业中心遥相呼应，人均消费能力强，有大量的需求支撑。

2017年宝龙新增投资获取项目总建面总计386万平方米，总新增货值约700亿元，其中长三角城市群占84%，环渤海占比14%，海西地区占1%。公司新进入南京(楼盘)、绍兴(楼盘)、舟山(楼盘)等城市，进一步加强长三角经济区战略性布局。

目前，宝龙的总货值1214亿元，现有的土地储备完全满足3-5年的用地发展。从公司计划的当年可售货值看，每年的去化率都保持在50%水平，完成三年销售目标的概率很大。

同时，公司在2018年正式提出将提高周转，打造369体系。具体来说，3个月完成方案审批， 6个月开始预售，9个月资金回正。按照宝龙方面的看法，未来三年公司物业销售增速将显著提升。

而宝龙深耕长三角核心城市的战略布局，是高去化率的最佳保证。此外，其在拿地成本上的优势，基本杜绝了流动性风险问题。更进一步看，其土地储备为高利润打开了空间。宝龙的总土地平均成交价2131元/ 平方米，土地成交均价占2017年销售均价比例 15.9%。近三年，宝龙的毛利率都保持在30%以上，处于行业领先水平。

多元产业协同发展

宝龙在商业地产领域的优势，使得公司的发展更具潜力。这家公司长年位列中国房地产开发企业商业地产前三强，是线下商业巨头之一。

宝龙的购物中心主要分为超高端、高端、中端主流三大产品系列，分别对应了宝龙一城、宝龙城、宝龙广场三大产品线。截至目前，宝龙已在全国逾30座城市布局超80个项目，其中在营购物中心达36个，其中，义乌宝龙广场和重庆(楼盘)涪陵宝龙广场为轻资产运营广场。管理购物中心面积逾350万平方米。从购物中心的布局看，一半在长三角区域，其次是25.5%位于环渤海区域。

全国化的布局背后，是租费收入上的优势。2017年公司租费收入约18.04亿元，同比增长29.7%，过去五年的租费复合增长率达到26.7%。

故而，宝龙有底气在2018年将租费收入的目标上调至22.5亿元。按照宝龙方面的介绍，2018年公司超高端项目厦门(楼盘)宝龙一城以及两个宝龙广场将开业，加上去年新开的三个新开业宝龙广场，2018年租费能保持稳健增长，达到目标额。

而作为商业地产的巨头，宝龙对商业地产的理解并不局限于线上。

自2017年起，宝龙利用多年线下商场优势资源打造智慧商业体验，创办“宝龙创想实验室”，对接新零售，业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等，包罗生活细节，融合线上消费实现对年客流量4亿人次的流量导入。此举将促进提升消费体验，开拓商业经营模式，调升现有商场档次，提高品牌价值并增加租金收益。

另据了解，在未来，宝龙还会与互联网巨头强强联合。

当然，宝龙的优势并不仅仅局限于此。在酒店方面，这家公司也在展崭露头角。

2017年，宝龙酒店总收入约人民币4.87亿元，17家酒店总计房间数量3739间。购物中心和酒店保持良好的增长，按照年报，经常性收入同比大幅增长30%，宝龙的商业营运能力显著提升。经常性收入能保持对利息的覆盖，印证了宝龙很好的实现了以售养租模式。

宝龙地产拓展自有艺术酒店品牌，推出艺术酒店，包括艺珺、艺悦精选、艺悦三条产品线。2018年阜阳宝龙温德姆至尊豪廷大酒店将会开业运营，届时酒店收入或会进一步提升，未来三年计划复合增速超过40%。

经过近几年的不断尝试，宝龙旗下的地产、商业、酒店、文化等产业板块相互渗透，已走出一条多元业态协同主业发展，共同提升品牌特色的道路。

财务稳健评级屡获上调

在“物业销售+商业运营”双轮驱动下，公司营收和净利润保持稳健增长。2017年公司收入155.93亿元，较2016年同期上升9.1%。净利润为38.68亿元，较2016年同期上升约40.7%，核心盈利约人民币22.66亿元，同比上升约40.8%。

宝龙方面认为，未来公司物业销售增速在显著提高的同时，商业运营也保持25%以上的增长，随着公司双轮驱动成果的进一步凸显，业绩增长趋势将会进一步明朗。

积累多年的商业地产经验，宝龙通过输出品牌和管理，开始轻资产化，而且项目也取得实质进展。

以售养租模式运行良好，使得公司越来越受大行和评级机构认可。

2017年，宝龙连续获得国际评级机构的调升评级，穆迪和标准普尔先后上调宝龙地产的评级，且展望稳定。公司的融资成本也较两年前大幅降低。

“2018年宝龙地产将迈入发展快车道，公司物业销售和商业运营都将更上一层楼。从价值投资看，公司现在的估值很低，是一支长期投资的好标的，其股息率在一众内房股中独领风骚。极具吸引力的股息率以及成长潜力，未来也会吸引机构投资者的关注，投资前景广阔。”格隆汇在其研究报告中最后总结。