新世界套现速度 北角柏蔚山10天收金58亿中的香港楼市

在香港地铁新世界发展北角新盘柏蔚山位于中远大厦热热闹闹的展销厅。

3个地铁站之外的尖沙咀，长实刚在附近的港景汇商场3楼召开记者会，宣布住宅项目海之恋单盘开售一年便套现282亿港元的消息，同时剩余46伙尾货将全部提价，加幅约为2-4%，幅度最高者将近120万港元。董事郭子威信心满满，称香港个别区域的楼市情况比较乐观，海之恋总销量估计有机会超过300亿港元。

此时的新世界发展则在试探市场反应。在十天之前的记者会上，新世界发展营业及市务部总经理黄浩贤说，柏蔚山合共611伙单位，首批推货20%也就是123伙，主打三房户型，因它是市场里面最有需求的产品，但表示“有信心盘会卖得很好，如市场反应热烈，将会考虑加推”。

现在看来，好运不只降临长实一家。观点地产新媒体了解到，柏蔚山四度提价加推，而首轮发售的247伙单位去化超过96%，累售238伙，新世界发展十天之内即套现逾58亿元。是今年首轮销售中套现金额最高的新盘，也是一手新例于2013年推出之后，首日销售金额最高的项目。

十天套现58亿

这个才开放一个多星期的展销厅，目前除了一间三房一套和一间四房两套的交楼标准示范单位外，工作人员还将这个楼盘用来营造鸟语、花香、流水的装置零件，复制到了这个并不十分宽敞的空间，试图通过科技和讲说者之口，让参观者想象柏蔚山的真实样貌。

柏蔚山的真身位于港岛线上环站7个地铁站之外的北角继园街，该项目设有3座30至31层的住宅大厦，提供611伙，实用面积519至3221平方尺，包括68伙一房单位，112伙两房单位、346伙三房单位、76伙四房单位和9伙复式。

想象力阻挡不了了买家的热情。

根据新世界发展于5月28日预先公布的消息，该项目首批推售123伙单位，主打三房户型，并表示如市场反应热烈将会考虑加推。市场消息指，截至6月5日中午，柏蔚山的认购登记实际已经累计达到1794票之多，其中供内部认购的S组占113票，大手客A组占160票，散客B组占1521票。

根据观点地产新媒体的统计，该项目自5月29日公布第一张价单共123伙单位至6月7日期间，柏蔚山四度提价加推，再向市场放售合共324伙，合计将447伙单位推向市场。而短短十天之内，该项目的价价单平均尺价由第一张价单的35041港元升至第五张价单的38362港元。

截至6月7日，柏蔚山首轮发售的247伙(即前三张价单涉及的单位)中，合共去化238伙，占比超过96%。

仅凭这个项目，新世界发展便套现超过58亿港元，是今年首轮销售中套现金额最高的新盘，也是一手新例于2013年推出之后，首轮销售金额最高的项目，打破日出康城致蓝天在2015年4月首轮推售740伙、套现约56.3亿港元的纪录。

值得一提的是，香港媒体曾报道称，截至5月27日止，新世界发展实现合约销售金额已经超过152亿港元，已超额完成其在香港的年度销售目标100亿港元(财年为2017年7月1日至2018年6月30日)。

如果计上财年内推售的柏蔚山，目前，新世界发展的合约销售金额至少超过210亿港元，为年度目标的一倍有余。

香港楼市温度

无论是从柏蔚山单盘，还是新世界发展的港岛销情，足以探测到近来香港楼市的升温。

根据香港差饷物业估价处的统计，2017年住宅一手买卖合约数目达到18645宗，总值为2405亿港元，创下近年新高;从今年前四个月的销情看来，香港楼市温度也呈现不降反升的趋势。

“香港最近物业市场真的畅旺了很多，无论一手二手成交也非常旺盛，主要是因为用家及投资者也全部涌出来，(因为)觉得楼价不断慢慢飙升。”中原地产代理有限公司山顶南区资深营运董事何兆棠对观点地产新媒体分析道，“尤其换楼客更加积极，因为发展商提供一按八成半方便买家灵活调动资金。”

观点地产新媒体了解到，今年首4个月香港住宅物业成交平均每月5415宗，较去年同期上升7%，去年同期平均每月住宅物业成交数量为5070宗;楼价首4个月累积升7%，整体楼价较1997年高位高出117%，市民置业购买力指数第一季上升至71%，显着高于过去20年的44%长期平均数。

“始终供应不足形成求过于供的现象!”何兆棠表示。实际上，无论是新世界发展还是其他发展商，显然都看到了这一点，在2018年财年的半年报中，新世界发展称，对比香港住宅一手市场每年约18000个至20000个的新增供应，首次置业及换楼以改善生活环境的需求带来的购买力仍相当充裕，而土地严重不足的问题则导致了住宅供不应求的情况在短期内难以逆转。

“目前购买力以用家为主导，(用家与投资者的占比)应该(是)七三比例，”因此，在何兆棠看来，香港楼价在未来日子会平稳但向上。

值得一提的是，6月4日港媒消息，在香港立法会财经事务委员会相关会议上，财政司司长陈茂波透露，香港运输及房屋局针对一手楼空置税的研究已到尾声，政府将会尽快公布。

何兆棠认为，空置税的推出将会一定程度上缓解市场上供不应求的情况，“政府草拟向开发商徵收空置税,相信未来日子香港开发商会慢慢陆续释放空置单位给予市场购买。