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黑色八月|运城楼市风起云涌- 浅浅:这个楼盘到底好不好?
- 雪花飘飘:好的呢。
- 零:这个楼盘周边环境设施怎么样?
- 英雄:我去看过,很齐全。
- 牛转乾坤:这个楼盘价格波动大么?
- 日记本:这个楼盘性价比高。
- 回忆:我建议你们去楼盘看看。
- 大头:也可以直接咨询置业管家。
- 吃了么:什么时候大家一起去看看啊。
- 蓝天:上周我已经签合同了。
什么是楼面价?运城楼盘的楼面价都是多少?
前几天发布了一篇北区的土地出让公告,顺手提了下该地块的楼面价差不多700块,很多网友留言问什么是楼面价。我们平时看房买房时,关心最多的一定是房价多少,从来不会说起楼面价,所以对此不太了解也情有可原。
说到房价,就必须知道房子的成本是由什么构成的(不含利润):
房子成本=土地成本+建安成本+绿化成本+运营销售成本+税收成本+其他成本(融资等)
俗话说,“巧妇难为无米之炊”,开发商再牛,盖房子总得先有地,那拿地价就成了一套房子成本基础中的基础。每个地块都有着位置、大小、房子等各方面的差异,所以地价也不同。当然了,计算得出的楼面价因此也各不相同。
那楼面价究竟是什么呢?
楼面价是指单位建筑面积分摊的土地出让价格,即房屋销售时,单位售价中所包含的土地成本。
楼面价的计算公式如下:
最大建筑面积受政府批准的容积率控制。
注意:楼面价≠土地成本
楼面价说的只是土地出让价格。而土地成本除了土地出让价格外,还包含土地契税(土地出让价格的3%)、市政配套费(比如城市天然气、集中供热、地铁专项配套费等)。
看到这里,如果你还对楼面价云里雾里,那我们就举几个例子吧:
一、运城万达地块(商业用地)
▷土地面积:60012平米(90亩)
▷地块最高容积率:≯ 2.0
▷土地出让成交价:9417万元(约104万元/亩)
在算楼面价之前,需计算该土地的最大总建筑面积,总建筑面积指建筑物各层水平面积的总和。通俗点讲,就是一个小区所有建筑物每层面积的总和。
建筑面积=占地面积×容积率
即,运城万达地块
最大建筑面积=60012平米×2=120024平米
楼面价=9417万元/120024平米=784.6元/平米
即运城万达地块的楼面价是784.6元/平米。
二、河东广场地块(商住用地)
▷土地面积:10940.6平米(16.4亩)
▷地块最高容积率:≯ 8.8
▷土地出让成交价:4359万元(约265.6万元/亩)
即,河东广场地块
最大建筑面积=10940.6平米×8.8=96277.2平米
楼面价=4359万元/96277.2平米=452.8元/平米
即河东广场地块的楼面价是452.8元/平米。
三、华曦广场地块(商住用地)
▷土地面积:13658平米(20.5亩)
▷地块最高容积率:≯ 9.56
▷土地出让成交价:4301万元(约209.9万元/亩)
即,华曦广场地块
最大建筑面积=13658平米×9.56=130570.5平米
楼面价=4301万元/130570.5平米=329.4元/平米
即华曦广场地块的楼面价是329.4元/平米。
四、地标广场地块(商住用地)
▷土地面积:21250.8平米(31.9亩)
▷地块最高容积率:≯ 5(估算)
▷土地出让成交价:8515万元(约267.1万元/亩)
即,地标广场地块
最大建筑面积=21250.8平米×5=106254平米
楼面价=8515万元/106254平米=801.4元/平米
即地标广场地块的楼面价是801.4元/平米。
五、晋府壹号地块(商住用地)
▷土地面积:92159.3平米(138.2亩)
▷地块最高容积率:≯ 4
▷土地出让成交价:21010万元(约152万元/亩)
即,晋府壹号地块
最大建筑面积=92159.3平米×4=368637.2平米
楼面价=21010万元/368637.2平米=569.9元/平米
即晋府壹号地块的楼面价是569.9元/平米。
吃瓜群众:
拿地这么便宜,售价这么高!你这个黑心的开发商,我%¥#*&@(因包含敏感词,已屏蔽)
观察哥:
醒醒各位!要制作香喷喷的面包首先得有面粉啊,楼面价只是开发楼盘的土地成本之一。后边还有大头呢!
购房咨询可加观察哥个人微信:ycfcgc
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责任编辑: yunchengadmin1
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