中小房企扎堆港交所 德信中国招股书透露了什么？

观点地产网 “不是在上市，就是在上市的路上”，当融资困难成为整个行业的困境，越来越多的中小房企不约而同地选择了赴港上市。

9月18日，德信中国控股有限公司向联交所主板递交上市申请，这也是杭州最新一家奔赴资本市场的房企。

资料显示，德信地产由董事长胡一平于1995年9月1日在杭州创立，目前已形成“一体两翼”的业务架构，以住宅开发为主，以社区商业、产业小镇为翼，大力发展长租公寓，涉足健康养老产业。

与滨江类似，德信是家典型的浙系区域房企，成立23年来一直深耕浙江及长江三角洲区域。

招股书显示，截至2018年6月30日，就权益占比而言，德信中国的土地总储备达636.264万平方米，其中545.451万平方米位于浙江省。

具体而言，在101个处于不同开发阶段的物业项目中，有24个位于杭州、26个位于温州、17个位于湖州、5个位于台州、5个位于舟山、5个位于衢州、4个位于宁波、4个位于金华、4个位于徐州及2个位于南京，另有其他项目位于丽水、常州、合肥、上饶和九江。

虽然区域深耕令企业发展具有局限性，但从业绩表现而言，过去三年，德信仍取得不错的表现。

数据显示，2015年-2017年，德信分别实现销售75亿、150亿及270亿。另据行业报告，2014年至2017年，公司的复合年增长率及2016年至2017年的同比增长率分别为56%和69%，于浙江派系房地产开发企业中均位列第三。

此外，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，德信中国实现收入分别约为56.95亿元、69.80亿元、65.54亿元及24.71亿元;毛利分别为5.92亿元、9.08亿元、15.33亿元及8.25亿元;净利润分别为6465.9万元、5.13亿元、8.39亿元及4.63亿元。

财务表现上，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，毛利率分别为10.4%、13.0%、23.4%及33.4%;净利率分别为1.1%、7.4%、12.8%、18.7%;股本回报率分别为5.4%、33.4%、38.4%、30.4%。

事实上，随着国内房地产行业竞争加剧，不断扩大规模是中小房企为自己争取话语权的唯一方式，随之而来的则是资金压力逐渐加剧。

观点地产新媒体留意到，截至2015年、2016年及2017年12月31日、2018年6月30日，德信中国的净资产负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%、192.6%。

尤其在有息债务结构上，公司面临的短期内偿债压力较大。

数据显示，截至2018年6月30日，德信中国合计需偿还的有息付款为112.11亿元，其中，一年内偿还金额54.28亿、第二年偿还40.56亿、二到五年内偿还15.89亿、五年以上偿还则为1.37亿。

另一方面，传统融资渠道的收紧，更令房企融资环境雪上加霜。从去年底至今，银行贷款、公司债、房地产信托、私募资管、股权融资等均受到严格监管。

于招股书中，德信便表示，由于近两年国家政策的调整，公司计划进驻的主要城市快速发展导致土地成本增加，可能没有足够的财力拨付未来获取土地与物业开发所需资金。

在此情况下，赴港上市几乎成为中小房企为数不多的选择之一。

据观点地产新媒体不完全统计，2018年以来，除德信外，还有包括正荣地产、弘阳地产、万创国际、大发地产、美的置业、万城控股、河南许昌的恒达集团、银城国际也先后在港交所递交上市申请。

其中，正荣和弘阳已成功上市，分别募集资金约38亿和17亿港币。