运城房产投资价值之——租金回报（二）

房产投资，这是个经久不衰的话题。运城房产投资，更是被很多运城购房者所关注。大多数人在运城买房不论是自住还是投资，都会问一个问题：这个楼盘有没有升值潜力?买房花费动辄几十万甚至上百万，大家打心底还是把它当作是一种投资行为。

既然是投资，那就得看投资回报率。房子的投资回报同样分为两个途径：一房价上涨(房屋升值);二租金收入(租金回报)。

关于第一个途径房屋升值，已经在上一期说过了。本期我们主要说说第二个途径，租金回报方面。

这次讲的资金回报，更偏向于是租金收益的投入回报，不同于以前讲过的租售比，请各位看官加以区分，以免混淆。

言归正传，下面以运城常见的几种物业类型分别来计算租金的投入回报率。

一、住宅

运城住宅均价5000/平，购买120平米的住宅，总价60万。首付30万，为了出租装修下带家具家电共花费15万，总投入约33万(不含交房税费物业费等琐碎支出)。

目前运城单元楼住宅出租，按月租2000计算，年租金约2.4万元。

年投入回报率=年租金2.4万/总投入33万=7.27%

二、公寓

目前运城带装修公寓(市中心)均价平均5000左右，面积约40㎡，一套公寓总价20万，首付30%为6万元。由于不用再进行装修，二次投入相对较少，所以总投入也就是6万。

市中心大产权公寓租金约1000元/月，年租金为1.2万。

年投入回报率=年租金1.2万/总投入6万=20.0%

三、商铺

运城商铺门面房目前均价12000/平，面积100平的商铺总价120万，分期首付50%为60万。商铺出租一般不需要自己装修，由商户进行装修，所以业主没有装修投入。前期投入也就是首付款60万。

运城新小区门面租金约4-5万/年，取中间值年租金4.5万。

年投入回报率=年租金4.5万/总投入60万=7.50%

▶ 三者的对比用一张图让大家看清楚：

通过对比，大家很容易就能发现，公寓的投入回报率远高于住宅和商铺，这也是很多中小投资者选择购买市中心公寓的原因。首付投入6万，月供900-1000，月租基本可以覆盖掉月供。就相当于首付6万，0月供买了一套房，何乐而不为呢?

说到运城市中心公寓，可以给大家推荐一个楼盘：

【领秀城】

△ 住宅楼的宽阔视野(中银大道)

领秀城地处市中心南风广场东600米，禹都大道与中银大道交会处，现建成一栋住宅楼、一栋公寓楼，全现房并五证齐全70年大产权，按揭首付30-40%。

△ 18层的公寓楼(位于住宅楼北边)

公寓楼下就是繁华的葡萄园街，吃喝玩乐生活配套齐全。周边公交线路有5路、8路、9路、12路、19路，出行可谓非常便利。

领秀城现有40平左右公寓出售，毛坯、带装修均可。住宅94㎡/113㎡/143㎡。可来电咨询：0359-2562266

那么有人会问，除了公寓回报率高，住宅和商铺回报率较低，难道它们不适合投资吗?

文章最开始就已经说了，本文讲的只是租金回报方面。公寓的租金回报确实相对来说是比较高的。

运城住宅整体来说不适合投资，除了个别品质较高的楼盘除外，或者有资源的，比如学校、公园等。而且住宅投资不适合参考租金回报，因为本身租金回报率太低，而且要想出租还得花费一笔装修费用，出租8-10年其实收回的仅仅只是装修成本，到那时估计又得重新装修了。

住宅投资除了选择拥有资源的高品质小区之外，还要注意选择好位置、好户型和好楼层，这样你的房子才能足够保值和升值(同一个小区里总有一些好房子和一些不好的房子)。

最后来说说商铺，不晓得大家注意到没有，我上面说的商铺租金是新小区门面租金4-5万。商铺一般都有一定时间的养铺期，而且商铺是历久常新的东西，越老越值钱(这一点跟住宅相反，住宅老了就不值钱了)。

新小区门面租金4-5万，五年后区域成熟了可能就8-10万了，尤其是靠近繁华商圈的商铺租金会越来越高。所以商铺的高回报是老鼠拉木锨——大头在后面。不过有一点要注意的是，选商铺一定要选好位置，位置决定价值。

商铺如何选位置可参考选铺定律：傍大款、金角银边……等等，这些以后有机会再讲。

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