苏州节后首次土拍 揽金97亿与佳兆业千亿“囤粮”

观点地产网凛冬之中，谁都不知道下一刻会是什么情况。不管是堪堪挤入百强的小房企，还是冲刺千亿关口的地产商，除了融资开源外，拿地囤粮成为了他们时下最爱干的一件事。

2月22日，苏州(楼盘)主城区迎来今年第三场大型土拍，共有5宗住宅地块连续竞拍出让。5宗地块总出让面积约为28.47万平方米，总建筑面积达54.77万平方米，总起始价为79.57亿元。地块编号分别为苏地2018-WG-45号至49号。

最终，融信、中骏、佳兆业、中梁、大华集团等企业纷纷落子，5宗地块总揽金97.44亿元。

值得注意的是，此次5宗地块的竞拍中，除了姑苏区编号为2018-WG-46号的住宅地块被中骏以底价20.61亿元拿下外，其余4宗土地都经历了一番争夺，地块溢价均在20%以上。

其中，成交价最高的高新区狮山街道长江路东、竹园路北地块经过40轮的竞价，最终被大华(集团)有限公司斩获。地块总成交价约为40.71亿元，溢价32.14%。

除此之外，融信以13.09亿元拿下姑苏区民清路以东、日益路以北地块，溢价25.39%;中梁以14.12亿元、溢价23%竞得相城区澄阳街道相城大道东、康元路南地块。

据苏州中原地产研究中心程杰介绍，今日拿地的五家企业中，大华集团与融信均为第一次进入苏州，而另外三家也已经几年没有在苏州有过拿地动作。“除了佳兆业有一个项目还在建设中外，其余两家在苏州的存量已经基本消化完了。”

有业内人士分析，于2014年至2016年，苏州土拍市场一直保持着高热度状态。但到了2017、2018年两年间，由于调控等原因，市场迎来降温。2018年下半年里，土地流拍更是时有发生。“拿地少了之后，市场上消化掉的存量会更多。”

如此看来，现在似乎是到了各地产商们补仓苏州的一个窗口期。

与去年下半年的“流拍”、“底价”不同，进入2019年后，“溢价”成为了苏州土地市场的关键词。

今年以来，苏州主城区一共进行了三次大规模的土地拍卖。首先于1月4日，苏州主城区一口气出让7宗地块，仅起始价便超过100亿元。最终，7宗地块总共揽金126.6亿元，地块最高出现溢价近50%，包括旭辉、阳光城(000671)、首创等企业落子。

开门红之后，苏州在1月11日继续连拍4宗地块，总成交价为78.83亿元。并不意外的是，4宗土地均有溢价，最高溢价28.87%。

有业内人士对此表示，经过了去年的“低气压”，如今密集出现的“溢价”现象无疑是苏州土地市场回暖的一个实证。“不过总体情况还是趋稳，即便出现溢价也不会太高。”

据程杰介绍，今年至今苏州拍地的平均溢价率大约在25%左右，而去年全年这一数值只有11%。

而溢价率明显回升的背后，是企业的积极拿地。而这一次拍地中，拿地欲望最为明显的要数佳兆业。

今天竞拍的地块中，竞争最为激烈的是佳兆业拿下的木渎镇新华路西侧、向阳河路南侧。经过各方举牌70轮后最终落锤，溢价达42.78%。

若要探究这份积极性的根源，或许与郭英成两年前提出的一个目标有关。2017年，刚刚停牌两年结束的佳兆业重新出现在众人眼中。也就是在这一年里，郭英成向外界公布了“今年销售过400亿，三年内冲击千亿关口”的目标。

去年4月，佳兆业宣布2017年合约销售达447亿元，超过上调后440亿元的合约销售目标。与此同时，据佳兆业发布公告披露，于2018年年度，佳兆业总合约销售约为700.59亿元，总合约建筑面积约为383.66万平方米，分别较2017年同期增长约56.7%及37.7%。

从数据上看，2017年、2018年的销售业绩均为刚达标。按“三年内千亿”的目标来看，留给佳兆业的时间并不太多了。

事实上，对于有着“旧改大王”称谓的佳兆业而言，其旧改主要业务基本上集中在南方。据佳兆业公告显示，珠三角地区对其业绩贡献最大，紧随其后的便是长三角区域。而“苏杭”又是其在长三角中除上海(楼盘)外，最为重要的两个二线城市。

不过，据业内人士介绍，佳兆业目前在苏州可供销售的房源已然不多，有好几个楼盘基本已经销售殆尽。

从佳兆业2018年中期业绩报告中能够看到，截至2018年6月30日，佳兆业在苏州共有包括苏州佳兆业广场、苏州佳兆业君汇上品以及苏州佳兆业御峰三个项目。其中，此三个项目的状态均已显示为“发展中”。在其“未来发展物业”一栏里，佳兆业在苏州已经没有项目在列。

如此一来，佳兆业补仓苏州的心思也就不难理解。不过，即便是备足了粮草，如何能够按计划突破千亿目标，仍然是佳兆业需要给予更多思考的一个命题。