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中国住房存量报告:2019

发布时间: 2019-08-16 16:21:34

来源: 和讯房产

分类: 国内动态


中国城镇有多少住房,是供给不足、供需平衡、还是供给过剩?对上述问题的解答不仅关系到中国房地产市场未来如何发展,也关系到住房政策应如何调整。我们在业内提出了广为流行的标准分析框架:“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。作为土地部分研究的深化,我们在2018年报告《中国住房存量测算:过剩还是短缺》中测算了全国、各省级、各地级单位的城镇住房存量情况,受到市场广泛关注。本篇报告进行了相应更新和完善,研究结果表明,2018年中国城镇住房套户比为1.09,城镇住房并不过剩,未来中国房地产市场仍具有较大发展空间,但更须重视区域差异中的结构性机会。

  摘要

  中国有多少房子?官方已公布的中国城镇住房数据存在统计部门和建设部门两个来源,存在一定参考价值,但均存在明显问题。一是人口普查资料公布了家庭户住房数据,但未公布集体户住房数据,如直接以城镇家庭户人均住房面积作为城镇人均住房面积计算城镇住房存量存在高估。二是国家统计局公布2018年城镇人均住房建筑面积数据达39平方米,但因抽样偏差存在高估。三是官方直接公布的部分年份城镇住房存量数据要么范围偏小、要么偏大。四是国家统计局的城镇竣工住宅面积数据存在低估,无法简单通过公式“某年住房存量+竣工-折旧拆迁+农民带房入城”推算当前存量。

  中国城镇住房40年:从供给短缺到总体平衡。1)1978-2018年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至276亿平,城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米,城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米,城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套,套户比从0.8增至1.09。从国际看,当前美国、日本分别为1.15、1.16,德国为1.02,英国为1.03,而中国城镇住房套户比接近1.1,表明住房供给总体平衡。从住房来源结构看,当前全国城镇住房存量中商品房约占4成,自建房约占3成,还有3成为原公房、保障性住房及其他。2)中国城镇居民约70%居住在自有住房,约20%租房,其他10%为借住、住单位宿舍等;与建制镇居民相比,城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。从人口普查统计的家庭户人均使用住房面积分布推测,当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重,最低20%的城镇家庭户或拥有约6%的住房,而最高20%的家庭户拥有约40%的住房。3)房地产长期看人口,尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值,但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等,中国房地产市场未来仍有较大发展空间,将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。预计2019-2030年中国城镇年均住房需求大致为10.9-13.5亿平方米。从城镇化进程看,2018年中国城镇化率59.6%,到2030年城镇化率达70.6%时城镇人口将再增加约2亿。从城镇人均住房使用面积看,当前美国67平,德国、法国均超过38平,日本33平,韩国28平,而中国按使用面积算人均仅23平。从家庭规模看,当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.33、2.54、2.73人,而中国2018年为3.02人。地区层面:哪些地方房子较多,哪些地方较少?1)分省看,全国近60%的城镇住宅存量集中在山东、江苏、广东等10个省。鄂浙苏等7省城镇人均住房建筑面积超过35平方米,而沪粤津3省不到27平方米。从城镇套户比看,东部、中部、西部、东北地区分别为1.03、1.10、1.11、1.09,黔青云等5省套户比超过1.15,沪粤2省低于1.0。2)在地级层面,在全国336个地级单位中(不含三沙),既有73个城市人均住房建筑面积小于30平,也有46个城市人均住房建筑面积大于40平;既有17个城市的套户比小于1,也有51个城市的套户比大于1.2,未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。分线看,当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.6、32.9、34.3平方米,套户比分别为0.99、1.06、1.12,一线城市住房供给偏紧。风险提示:因数据缺失及部分数据质量问题,本文使用了部分假设,相关估算可能存在一定偏差。

  目录

  1 中国城镇有多少房子?1.1 现有城镇住房数据真伪识别1.2 研究思路与主要假设2 中国城镇住房40年:从供给短缺到总体平衡2.1 中国城镇住房从供给短缺到总体平衡,套户比从0.8到1.092.2 中国城镇住房自有率约70%,最高20%家庭拥有约40%住房2.3 中国房地产市场仍有较大发展空间3 地区层面:哪些地方房子多,哪些地方少?3.1 省级:西部地区套户比平均1.11,沪粤2省套户比低于1.03.2 地级:17成套户比小于1,一线城市套户比略低于1

  正文

  1 中国城镇有多少房子?

  1.1 现有城镇住房数据真伪识别

  当前中国到底有多少城镇住房?据自然资源部消息,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,但住房存量数据尚未公布,未来是否公布也未可知。官方已公布的中国城镇住房数据存在统计部门和建设部门两个来源,主要涉及人口普查家庭户住房面积、城镇人均住房建筑面积、早期部分年份城镇住宅存量、城镇住宅竣工面积等四类数据,存在一定参考价值,但均存在明显问题。

  一是人口普查资料公布了家庭户住房数据,但未公布集体户住房数据,如直接以城镇家庭户人均住房面积作为城镇人均住房面积计算城镇住房存量存在高估。住房数据从1995年开始被纳入全国人口1%抽样调查(“小普查”)及后续的人口普查中。但人口普查只公布家庭户住房数据,不公布集体户情况,2010年城镇集体户人口近8000万,占城镇常住人口比重达12%。根据人口普查定义,集体户是指相互之间没有家庭成员关系、集体居住共同生活在一个房间的人口。显然,集体户人均住房面积远小于家庭户人均住房面积,如以城镇家庭户人均面积乘以城镇人口得出的城镇住房面积明显是高估的。此外,对一户多宅情况,人口普查规定,如果未出租或借给其他人居住,在调查时要将这几处住房的面积相加,这意味着人口普查资料理论上包括了空置房情况,但居民事实上可能有少报瞒报。

  二是国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。国家统计局基于约16万住户的全国城乡住户一体化调查公布人均住房建筑面积数据(2013年以前城镇住户调查和农村住户调查单独开展),2018年全国人均住宅建筑面积42.4平方米,其中城镇、乡村人均住宅建筑面积分别为39、47.3平方米。虽然住户调查理论上既包括家庭户,也包括集体户,但由于住户调查样本每五年轮换一次,需保证一定稳定性,实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭,对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、少量居无定所的无房户覆盖不足,因此存在一定高估。比如,2010年国家统计局公布全国城镇人均住宅建筑面积为31.6平方米,这与2010年人口普查中城镇家庭户人均住房建筑面积30.3平方米比较接近,但如果加上人均住房面积较少的集体户,真实的2010年全国城镇人均住房建筑面积无疑将低于上述数字。因此,如果直接以国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积乘以城镇常住人口,将得出2018年中国城镇住房建筑面积高达324.2亿平,粗略估计城镇住房存量套户比高达1.19。此外,住建部依据地方逐级上报也统计有人均住房建筑面积,比如在《中国统计年鉴2008》公布1978-2006年城市人均情况,《中国城乡建设统计年鉴》公布1990年至今村镇人均情况,但县城和2007年之后的城市人均面积缺乏,这使得难以通过市县镇加总得出全国城镇住房存量。此外,住建部定义的“人均”以户籍人口+暂住人口为分母计算(2006年之前以户籍居住人口为分母计算),与一般的常住人均不同。

责任编辑: yuncheng02

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