新土地管理法：进城落户农村村民，宅基地允许有偿退出

 8月26日，新华社（受权发布）中华人民共和国第三十二号主席令。

　《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议于2019年8月26日通过，现予公布，自2020年1月1日起施行。

  关于新土地管理法，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次国家发布《中华人民共和国土地管理法》，充分体现了土地立法优先的导向。土地管理法最早于1986年发布，并于1988年、1998年和2004年进行过几次修订。目前的新土地管理法的颁布，属于最近15年期间较大的法律调整，其对于房地产等影响将是深远的。尤其是土地管理法中的部分内容调整，具有较高的历史地位，可以理解为1978年家庭联产承包责任制改革后土地市场最重大的一次调整。

　从此次修改的内容看，修改内容较多，一共涉及了35处修改。对于此类修改，有几条修改是具有较大变革意义的。

　1、耕地承包期届满后延长三十年

　此次法律规定，耕地承包期为三十年，而承包期届满后，再延长三十年。类似表述有两个含义。第一、土地承包权将强调稳定概念，不存在期满后被收回的风险，这样有助于保障农户的土地承包积极性。第二、部分农村实行承包地流转，但类似土地承包权不会变动，这样有助于部分农户把农地交出，进行规模化耕作。

　此次法律规定，土地利用年度计划应当对集体经营性建设用地作出合理安排，其含义就在于，土地利用年度计划也应该具备城乡统一用地的概念，不光国有建设用地需要统筹，农村经营性建设用地也要统筹。当然需要注意的是，这里只强调集体经营性建设用地，而不是集体建设用地

　3、永久基本农田保护制度实施

　此次法律规定，五类用地被纳入到永久基本农田保护制度，主要涉及重点农产品(0000061)生产基地内的耕地、高标准农田等。类似规定实际上在强化国土保护意识，尤其是后续集体经营性建设用地入市中，确实要防范各类随意侵占基本农田的现象。

　4、细化公共利益内容

　此次法律规定，公共利益包括六种内容，其中最值得关注的就是成片开发建设的需求。对于此类成片开发建设内容，可以理解为城市新区建设，对于此类工作赋予公共利益的概念，有助于推动各地新城区、新城镇的发展。

　5、征收赔偿更细致

　此次法律规定，征地补偿的标准将由片区综合地价决定，相比过去根据类似农田收成等方式，综合地价决定赔偿款，有助于让农民享有城镇化发展下土地增值收益，也有助于最大限度和最低成本实现农村征地制度改革。而法律提到的社会保障费用，更是从社会保障角度维护了失地农民的权益。

　6、宅基地允许有偿退出

　此次法律规定，对于进城落户的农村村民，将落实自愿有偿退出宅基地的政策。此类规定在此前部行政法规上已经有所提及，目的就是为了让新市民不用担心宅基地被收回，这其实是城镇化发展中的一道保障体系。

　7、集体经营性土地可入市

　此次法律规定，确定为工业和商业用途的并经依法登记的集体经营性建设用地，允许交易，交易方式为出让或出租。这里面需要强调一点是，依法登记的含义其实就是不动产确权登记发证的概念，没有确权的用地是不允许入市的。这条规定实际上是这几年农村土地市场变动最大的一条内容，也是集体建设用地同权同价精神的体现，也使过去地方政府行政法规允许入市的精神真正写入到了法律文本中。

　而关于新城市房地产管理法，严跃进提出，此次国家重新发布《中华人民共和国城市房地产管理法》，充分体现了城市房地产管理的新思路。城市房地产管理法是1994年首次颁布的，也是目前老百姓进入（603883）商品房市场购房过程中最重要的一部法律。此次修改具有很强的信号意义。

　此次法律规定，集体用地不征收不可卖，但法律另有规定的除外。若是对比原有的法律条文，可以看出，增加了“但法律另有规定的除外”。其原因在于，考虑到一起颁布的新土地管理法中的集体经营性建设用地可入市的内容，此次城市房地产管理法对表述略有调整。但是法律本身也没明确说集体建设用地的概念，这或是因为这部法律本身是限定为城市房地产的概念，所以本身也不会提及太多集体建设用地的概念。而“法律另有规定的除外”的表述，实际上就是指《土地管理法》。

　此类政策对于城市房产交易影响不大，但是对于农村土地市场的交易影响是比较大的。当然目前允许有条件的入市，也还是圈定为集体经营性建设用地，其他公益用地和宅基地的流转，还是管控非常严厉的，这是农村土地市场管理需要注意的内容。