房企土地储备“换仓”，缘何弃三四线回流一二线？

  房企中报集中发布，一二线土地储备成为焦点话题。万科、融创、龙湖、禹洲等多家房企一二线土地储备超过8成。另据中原地产数据显示，截至8月21日，18家标杆房企2019年拿地金额超7成在一二线城市，这一比例成为近几年高点。

  值得关注的是，以深耕三四线城市而著称的碧桂园，在一二线城市的占比也在提升。房企缘何弃三四线城市，回流一二线城市？近期，房企中报集中发布，除了销售额、利润数据之外，房企频谈土地储备。其中一二线城市成更多房企的重点布局方向。而大多如此布局的理由则是控制风险。

  以万科为例，今年上半年，万科拿地规模明显下降，新获取项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米。按建筑面积计算，82%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。8月21日，在中报发布会上，万科首席运营官张旭感慨称，喜欢拿比较难拿的地，万科的投资策略是在城市圈或者经济带上，聚焦经济增长比较好，有产业、也有人口导入的地方。不是说所有四线、五线城市都不去，比如大湾区、上海周边的长三角地区仍会考虑拿地，但不会把点布到全国所有的县级市里面去。这是为了提高效率，更重要的是防范风险。除了万科之外，重点布局一二线城市的房企还有融创、龙湖、禹洲等，一二线城市的土地占比均超过8成。

  融创中国在8月22日举办的中报发布会上透露，今年下半年，融创中国累计可售资源超5700亿元，其中，超过80%的可售资源位于一二线城市。与此同时，融创中国董事会主席孙宏斌强调，宏观调控对一二线城市的影响没那么大，但对三四线、四五线城市的影响还是会比较大。

  另据龙湖首席财务官赵轶在8月26日举办的中报发布会上称：“集团战略聚焦一线、二线和强三线城市以及香港，占比接近90%。”赵轶强调：“武汉、青岛、重庆等热门的一二线城市的楼盘，目前已经进入49个城市。”龙湖认为这样布局使土储结构比较优化，为未来公司业绩发展提供了强大的基础。

  8月27日，记者从禹洲地产中报发布会上获悉，截至今年6月份，禹洲地产土地储备1918万平方米，货值超过3400亿元，而且土储货值超过8成位于一二线城市。而上半年禹洲地产在北京、上海、青岛、郑州、佛山等城市（楼盘）获取了14幅优质地块，其中13幅位于一二线城市。

  对于今后的土地市场布局，更有房企视三四线城市为雷区。8月23日，宝龙地产总裁许华芳在中报发布会上表示，基于市场情况，宝龙下半年会谨慎拿地，会在好的城市拿好的地，将适当降低三四线拿地力度。

  碧桂园一二线土储占比升至43.61%。值得关注的是，作为重仓三四线城市的代表碧桂园，今年在一二线城市的拿地占比相比去年也出现上扬走势。来自中原地产的数据显示，2019年，碧桂园在一二线土地占比由去年的32.7%提高到今年的43.61%。虽然一二线城市土地占比在上升，但相对来看，三四线仍是碧桂园主战场。

  8月23日，在中报发布会上，碧桂园总裁莫斌透露，预计下半年权益可售货量达4820亿元，公司将以销定产，合理调节可售资源的投放。其中，有55%的货量来自三四线城市。莫斌称，三四线城市由于政策收紧之后压力会大一些，但是碧桂园在三四线城市非常有经验，将采取有效货量的供应做好的市场。此外，碧桂园常务副总裁程光煜强调，碧桂园按照从一线到五线均衡布局进行安排。他认为，一个合理的市场布局能更充分地利用市场空间，也能够有效地分散市场风险。

  不过，并非所有的企业都扎堆在一二线市场。在三四线拿大量土地，迅速扩张，并有着“小碧桂园”称号的中梁坚定地走三四线城市的路线。8月23日，在中报发布会上，中梁首席执行官兼执行董事黄春雷称，“不是说一定要贴上碧桂园的标签，2015年、2016年，中梁首先看到的是三四线的市场机会。对于北上广深等一线城市，进入没有太大意义，盈利比较难。”黄春雷还称，中梁主要是为了稳健地经营，如果有合适的机会，也不排除会进一二线城市。

  主流房企超7成拿地额在一二线城市。与碧桂园的路线相近，2019年，全国标杆房企的拿地布局正在发生明显变化。据中原地产研究中心统计数据显示，截至8月21日，18家标杆房企2019年拿地已经高达10031亿元，而其中一二线拿地金额高达7349.49亿，占比高达73.27%，这一比例成为最近几年的高点，2018年这一比例则为69.8%。

  中原地产首席分析师张大伟认为，目前房地产企业规模化竞争依然激烈。对于房企来说，一二线因为产业吸引人口等要素存在，改善需求旺盛。在2019年，一二线城市就因此出现成交小阳春，房地产企业更关注一二线城市的市场，因此集中在一二线城市拿地。此外，对比之下，三四线城市的棚户区改造正在减少，市场活跃度走低，三四线城市的市场调整趋势明显，这也是导致房地产企业回流一二线城市的原因之一。

  从趋势上看，张大伟预计2019年四季度，房地产企业集中一二线拿地的趋势依然持续。但随着资金情况的收紧，高溢价率拿地出现的可能性不大。