借名买房确权难，小心赔了房子又折钱

当下多地实施限购政策，有些人为了规避政策的约束，不惜铤而走险来个“借名买房”，本以为稍后过户回来就大功告成，然而有时却“赔了房子又折钱”，即使闹上法庭也难以顺利维权。

　　一起来了解一下什么是借名买房？

　　购房者以家人、朋友或者其他人的名义购房，而购房款项仍由购房者自己支付。

　　借名买房的主要原因

　　◆ 借名人不具备购房资格，购房政策中的“坎儿”使得有些人因不符合条件而无法购买；

　　◆ 购房人因年龄等原因无法办理银行按揭贷款，通常年龄较大、即将退休或尚有大额贷款未清偿的人较难通过贷款申请；

　　◆ 购房人想享受特定的购房优惠条件，如首套房优惠政策、限内部职工的特价房等。

　　如果成功买房过户，当然是皆大欢喜，但实际上借名买房风险多多，来看案例：

　　【案例一：借名买房成立，仍被查封】

　　2011年9月，李女士看中了位于深圳南山区某房产，但由于她是非深户无购房资格，就打算将房屋产权登记在A公司名下，以后再行过户。随后，李女士夫妇分批将购房款打入该公司账户，房子也正常购买、居住了。

　　然而就在2015年，A公司发生借款纠纷，被B公司告到法院申请查封涉案房产，随后B公司依据生效判决向法院申请强制执行，法院即将拍卖涉案房产。

　　李女士得知消息后起诉至南山法院，想证明与A公司存在借名买房关系，房产归自己所有，拍卖应该停止执行。并提供了承诺书、函件、短信记录、付款票据、占有房屋等一系列证据。

　　法院审理后认为，借名买房认定有效，但房产登记在该公司名下，且已被查封并申请强制执行，而原告是规避政策购买房产，对于涉案房产登记在他人名下可能面临的不利后果应有所预见，参照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第 17 条的规定，鉴于原告对于涉案房产未能办理过户登记手续存在过错，其请求不能对抗现有强制执行程序，故对于原告要求确权、办理过户并要求停止执行的诉讼请求，不予支持。

　　【案例二：借名买房成立,终夺回房产】

　　姐姐借弟媳之名买房，弟弟、弟媳却背着姐姐自行办理了产权证明，并要求姐姐腾出房屋。双方均起诉至法院，要求确认房屋为本人所有。

　　早在1996年，姐姐以弟媳赵某的名义购买了一套房屋，并于12月交付购房款及水电、卫生费，楼房交付后，姐姐装修后入住并支付水电等费用。2000年7月，姐姐交付购房款9101元，至此取得该房屋全部产权。2003年赵某出具证明，该房屋全部房款由姐姐支付。

　　到了2016年10月，弟弟和妻子郑某却瞒着姐姐办理了上述房屋的所有权证，并起诉姐姐，要求她腾房。姐姐也起诉要求确认房屋为她本人所有。

　　法院判决，该房屋由姐姐购买并使用至今，应属姐姐所有。弟弟夫妻二人还并不配合执行，最终法院发出强制执行裁定书与协助执行通知书，强制将所有权证办理至姐姐名下。

　　其实借名买房已经并非个案，最近又有不少新闻：

　　《女子向表弟借名买房！3个月后表弟闪婚，一口咬定：房子是我的！》

　　《表哥出钱表弟出面，“合力买房”后闹纠纷：表弟闪婚难买婚房，声称房子是自己的…》

《重庆女子出钱买房，为享首套利率只写男友名字，却变成男友和闺蜜婚房……》

从这些案例就能看出，借名买房通常发生在关系亲近的两人中，例如兄弟姐们、朋友、情侣等。出于信任，很可能只进行了口头约定，一旦纠纷产生，维权实在缺乏证据。

　　那签了协议就稳了吗？

　　并不。有的人以为双方只要签订了借名购房协议，则协议有效，借名人的主张可以支持，但如果房屋已被查封、善意过户给第三人或存在其他不能过户原因，协议不能获得法院支持。另外，如果购买的是经济适用住房等保障性房屋，则双方签订的借名购房协议一般认定为无效。

　　过户纠纷麻烦多！

　　虽然房屋满足过户条件，但被借名人才是名义产权人，掌握着过户的主动权，借名人可能面临被拒绝的风险。同时，被借名人将房屋转移登记到借名人手中也要负担相应的税费，反而多出很多麻烦。

　　难以维权……

　　去年广东省高院发布了一份《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，其中第28条规定：

　　借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。

　　借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。

　　出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。

　　风险也不仅存在于借名者身上，被借名的人也应该慎重考虑：

　　自己会丧失首套房资格，如果是按揭买房，下一次自己购房时将不能享受首套房按揭贷款相关优惠（新闻中的“无良表弟们”都是闪婚，没办法以首套房优惠买婚房，所以起了占据房产的心）。

　　如果借名的人在实际供房过程中产生逾期，还可能影响自己的征信。

　　所以，无论是向他人借名还是被借名，都有相应的风险。购房者一定要谨慎考虑，千万不要有侥幸心理。