土地市场整体降温 奥园、龙光、佳兆业等大湾区房企积极补仓

房地产行业进入下行周期，融资环境收紧，首当其冲的就是土地市场。

2019年以来，房企拿地热度有所下降。根据和讯房产发布的《2019年1-8月上市房企拿地测评》(以下简称“测评”)，1-8月房企拿地总面积出现下降，且龙头房企下降幅度更大，9家龙头房企的土储面积同比下降。

但还有很多房企在逆势增加土储，比如来自粤港澳大湾区的房企。

此外，虽然公开土地市场收缩，但随着一线城市，尤其核心地段拿地越来越难，房企都在积极拓展多种拿地方式，比如城市更新。据和讯房产初步统计，房企对城市更新的参与度进一步提高，尤其城市更新已经成为部分粤港澳大湾区房企拿地的重要方式。

龙头房企拿地面积减少29.3%。测评结果显示，2019年1-8月TOP50房企新增土储总面积约3.7万亿平方米，同比下降2.6%，其中，拿地面积出现下降的房企多达28家，占比67%，这意味着大多数房企都在缩减拿地。

龙头房企表现尤为明显，拿地热度显著下降。测评显示，2019年1-8月，龙头房企拿地总面积约2.1亿平方米，同比去年大幅下降29.3%，其中，华润置地新增土储建面1426万㎡，同比增加5.9%，是龙头房企中唯一增长的房企，其余房企均呈现负增长。

“今年上半年拿地还是非常谨慎的。“万科首席运营官张旭公开表示，万科一贯拿地的策略是根据两个方向，一个是现金流的状况，一个是销售回款的状况，万科拿地金额占销售金额在30%以下，未来拿地也会在这个规则之下。融创中国主席兼执行董事孙宏斌也表示，下半年融创基本上没有拿地指标，除非特别好的机会，会有一点点，但基本上在拿地这块目前是停止的。

克而瑞研究中心认为，这主要是因为龙头房企土储充足，在土地市场波动较大、市场销售尚未企稳的情况下，主动选择放缓投资节奏，另外，融资收紧也倒逼龙头房企在当前的时点降负债、保现金。

土地市场收缩的另一个表现是流拍增多。国盛证券研报显示，今年上半年，全国共流拍了8882块土地，占去年全年流拍宗数的38%，流拍面积达3亿平方米。今年的流拍地块数较去年同期增加1558条，略高于17年同期。该机构认为，从往年的流拍地块数据可以发现，下半年土地流拍数量及面积往往会高于上半年，因此下半年面临的土地流拍压力仍较大。

在财经评论员严跃进看来，拿地缩减充分体现了当前房企的理性，目前企业的战略可以分为“战”和“略”，其中“战”是指需要在项目销售方面积极做到位，进而实现更好的资金回笼。而“略”则体现为拿地方面的保守，或者是房企开发投资的降速。

虽然土地市场降温已成市场普遍现象，但仍有部分房企仍在加码土地市场。测评显示，2019年1-8月拿地面积增加的房企有14家，占比约3成，来自粤港澳大湾区的房企有6家，佳兆业和美的置业分别以177%和138.6%的高速位居高位，金地和龙光分别以24.4%和23.3%的增速补仓，雅居乐和奥园集团的土储增速较低。

位居榜首的佳兆业拿地动作很抢眼，测评显示，2019年1-8月，佳兆业新增土储建面是301.7万㎡，其177%的增幅数据超过榜单中第二名近40个百分点，这与佳兆业长期战略有关。和讯房产在佳兆业半年报中获悉，2019年上半年，按收购土地权益建筑面积计，其大湾区新增土地储备占整体新增土地储备的60%。佳兆业长期深耕粤港澳大湾区，截至2019年6月底，大湾区土地储备约1410万平方米，占整体土地储备的54.6%。

值得注意的是美的置业，其高增速的同时保持均衡布局。榜单显示，2019年1-8月，美的置业新增土储建面1020.5万平方米，同比增加138.6%。财报显示，上半年美的置业新进上海(楼盘)、杭州(楼盘)、天津(楼盘)、武汉(楼盘)等一线、新一线城市，同时加大在重庆(楼盘)、佛山(楼盘)、苏州(楼盘)等区域中心城市的布局力度;持续在邯郸(楼盘)、徐州(楼盘)、株洲(楼盘)等原有城市深耕。

对于粤港澳大湾区房企的积极表现，中信建投地产行业分析师江宇辉认为，受益于粤港澳大湾区的政策利好，2019年上半年粤港澳大湾区的房企表现较好，资金充裕，出于城市布局和补仓的需要，在土地市场表现活跃。

房企拿地新方向：城市更新项目

虽然公开土地市场低迷，但这并不意味着房企停止了拿地，近年来，房企积极拓展新的拿地方式，尤其对城市更新的热情逐渐升高。

据克而瑞研究中心观察，随着城市更新获得政策红利，房企参与度大幅增加，目前，包括恒大、碧桂园、万科、保利地产(600048)在内，TOP50房企中有半数以上参与到城市更新中。对于原因，克而瑞研究中心表示，在政策支持力度不断加大的背景下，加之一二线城市土地供应有限，特别是核心地段土地更是资源，单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备，使得更多的房企加入到城市更新和旧城改造中来。

和讯房产进一步分析发现，至少10家房企在2019年财报中强调了城市更新对土地资源储备的重要性，整体来看，无论是提及城市更新的房企数量还是措辞程度都有所上升。龙头房企中，万科、恒大、华润、保利、中海、碧桂园等房企均涉及城市更新项目，并都获得了相应的土地储备，其中前4家龙头房企均在财报中提及了城市更新业务，华润在2019年半年报中明确表示积极参与城市更新业务。

和讯房产通过财报获悉，截至2019年6月30日，华润在跟进城市更新项目46个，比2018年大幅增加16个，规划建筑面积达2360万平方米，比2018年新增160万平方米。华润置地分管财务的执行董事沈彤东在业绩会上表示，华润置地通过城市更新获取的土地总建筑面积接近2400万平米，预计2022年开始有签约额，其中大湾区内旧改土储面积占比达87%，深圳(楼盘)、广州(楼盘)的面积占比达55%。

在财经评论员严跃进看来，拿地缩减充分体现了当前房企的理性，目前企业的战略可以分为“战”和“略”，其中“战”是指需要在项目销售方面积极做到位，进而实现更好的资金回笼。而“略”则体现为拿地方面的保守，或者是房企开发投资的降速。

虽然土地市场降温已成市场普遍现象，但仍有部分房企仍在加码土地市场。测评显示，2019年1-8月拿地面积增加的房企有14家，占比约3成，来自粤港澳大湾区的房企有6家，佳兆业和美的置业分别以177%和138.6%的高速位居高位，金地和龙光分别以24.4%和23.3%的增速补仓，雅居乐和奥园集团的土储增速较低。

位居榜首的佳兆业拿地动作很抢眼，测评显示，2019年1-8月，佳兆业新增土储建面是301.7万㎡，其177%的增幅数据超过榜单中第二名近40个百分点，这与佳兆业长期战略有关。和讯房产在佳兆业半年报中获悉，2019年上半年，按收购土地权益建筑面积计，其大湾区新增土地储备占整体新增土地储备的60%。佳兆业长期深耕粤港澳大湾区，截至2019年6月底，大湾区土地储备约1410万平方米，占整体土地储备的54.6%。

值得注意的是美的置业，其高增速的同时保持均衡布局。榜单显示，2019年1-8月，美的置业新增土储建面1020.5万平方米，同比增加138.6%。财报显示，上半年美的置业新进上海(楼盘)、杭州(楼盘)、天津(楼盘)、武汉(楼盘)等一线、新一线城市，同时加大在重庆(楼盘)、佛山(楼盘)、苏州(楼盘)等区域中心城市的布局力度;持续在邯郸(楼盘)、徐州(楼盘)、株洲(楼盘)等原有城市深耕。

对于粤港澳大湾区房企的积极表现，中信建投地产行业分析师江宇辉认为，受益于粤港澳大湾区的政策利好，2019年上半年粤港澳大湾区的房企表现较好，资金充裕，出于城市布局和补仓的需要，在土地市场表现活跃。

房企拿地新方向：城市更新项目。虽然公开土地市场低迷，但这并不意味着房企停止了拿地，近年来，房企积极拓展新的拿地方式，尤其对城市更新的热情逐渐升高。

据克而瑞研究中心观察，随着城市更新获得政策红利，房企参与度大幅增加，目前，包括恒大、碧桂园、万科、保利地产(600048)在内，TOP50房企中有半数以上参与到城市更新中。对于原因，克而瑞研究中心表示，在政策支持力度不断加大的背景下，加之一二线城市土地供应有限，特别是核心地段土地更是资源，单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备，使得更多的房企加入到城市更新和旧城改造中来。

和讯房产进一步分析发现，至少10家房企在2019年财报中强调了城市更新对土地资源储备的重要性，整体来看，无论是提及城市更新的房企数量还是措辞程度都有所上升。龙头房企中，万科、恒大、华润、保利、中海、碧桂园等房企均涉及城市更新项目，并都获得了相应的土地储备，其中前4家龙头房企均在财报中提及了城市更新业务，华润在2019年半年报中明确表示积极参与城市更新业务。

和讯房产通过财报获悉，截至2019年6月30日，华润在跟进城市更新项目46个，比2018年大幅增加16个，规划建筑面积达2360万平方米，比2018年新增160万平方米。华润置地分管财务的执行董事沈彤东在业绩会上表示，华润置地通过城市更新获取的土地总建筑面积接近2400万平米，预计2022年开始有签约额，其中大湾区内旧改土储面积占比达87%，深圳(楼盘)、广州(楼盘)的面积占比达55%。