绿色智能正从楼宇优化条件变成必要条件

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腾讯房产•上海站9月13日消息当前，生态文明建设已被纳入国家发展的总体布局，作为“能源消耗大户”之一，对房地产相关行业的绿色智慧化进程，一直是重中之重。就在9月1日，住房和城乡建设部此前发布的《近零能耗建筑技术标准》开始正式实施，以国家标准形式对零能耗建筑相关定义进行明确规定，在业界看来，这一标准对推动建筑节能减排、提升建筑室内环境水平、调整建筑能源消费结构、促进建筑节能产业转型升级将起到重要作用。

众所周知，如今在绿色建筑智慧楼宇的场景应用方面，新建的增量办公楼都会主动进行相关优化和认证，但存量办公楼往往设备老旧，整体的建筑能耗较高，近零能耗建筑还能否逐步实现呢?

对此，第一太平戴维斯华东区物业及资产管理部主管及高级董事孟喆表示：“在增量市场，上海新建2万平米以上的商业项目，都会以中国绿色建筑二星设计标识作为竣工验收的必要条件之一;在存量市场，近零能耗建筑同样可以实现，通过绿色建筑和智能楼宇的经营策略，能帮助资产减少运营成本，提高租户满意度，提高运作效率，从而提高资产价值，也成为城市更新过程中最有效的标准及工具。从这个角度来说，绿色智能，正从原来楼宇的优化条件变成必要条件。”

参照美国LEED标准,神操作助力宝广场绿色升级.据悉，第一太平戴维斯近几年正积极拓展绿色建筑认证、改造顾问服务，并结合Savills MDI平台，在智慧停车场、空气质量管理等多方面，助力城市绿色建筑及智慧楼宇升级。近期，孟喆和他的团队，就成功帮助上海首批甲级写字楼之一的力宝广场，获得了最新绿建认证，成为淮海路上首屈一指获得LEED O+M 4.0 金级认证的物业项目。对于一座建于20年前的老楼，第一太平戴维斯到底是施了怎样的魔法，让项目跟上这个时代的绿色节能标准?

“项目的绿色改造内容主要是参照了美国LEED现有建筑 V4.0版本金级认证的相关标准。” 孟喆解释道，“我们主要对大楼整体新风过滤系统的升级、更换非节水洁具及计量系统、固体废弃物的分类管理及病虫害的无毒控制等进行了优化，完成后整体能耗预计将较先前降低10%左右。以新风系统为例，采用微静电过滤，由初效过滤升级为中效过滤，显著提高空气净化效率，为楼内客户提供更多新风，大大提升楼宇舒适度，室内的空气品质预计将改善15%左右。与此同时，我们对建筑内部的动线进行了优化，使租户在楼宇内的出行更为便捷，并且在LEED认证过程中，通过与租户的沟通及调研，使租户更了解力宝广场在管理上的优势及进步，从而使用户满意度得到有效地提升，更在《上海市垃圾分类管理条例》实施前，力宝广场内就已按LEED认证中垃圾分类法则，对生活垃圾进行七种分类，包括废纸、玻璃、金属、硬纸板、塑料、电池、灯具，与当下政策无缝衔接。”

一般来说，在建筑迈向更低能耗的方向上，基本技术路径是一致的，即通过建筑被动式设计、主动式高性能能源系统及可再生能源系统应用，最大幅度减少化石能源消耗，这些技术目前在增量办公楼市场应用更多。

而对于存量市场而言，实现绿色建筑的升级策略，更多的是体现在优化运营管理策略、提高现有的设备设施运行效率和适用更高效的智能管理工具上，需要开发商、管理商、租户有效地配合实现，力宝广场的改造模式不仅形成一整套可行性方案，更是算了一笔经济账，留下了极具参考价值的数据。

力宝广场总体面积只有约65000平方米，整体设备比较老旧，部分机组已到了使用年限，因此整体的建筑能耗较高。“做LEED认证之前，力宝广场每年的能耗量将近1054万kwh，平均能耗为164kWh/m2.a;而上海办公建筑平均电耗为125kWh/m2.a，力宝广场的能耗略高于上海市的平均水平;后来，我们通过能源审计的过程，给力宝广场项目提出了一些节能的建议，包含了电热水锅炉的改造、冷热水循环水泵的更换、冷热水阀门的程序自动控制等，预计今后每年的节能经济效益能达到75万元以上。” 言语中，孟喆对此非常自豪。

点出楼宇改造关键动力,兼顾经济效应、品牌效应、社会效应.相关调研显示，绿色建筑比普通建筑的出租率要高出15%左右，运营成本要低10%左右;而通过智能化的提升，建筑的运营效率要提高25%以上，运营成本有8-15%的下降。

尽管绿色节能建筑改造效果显著，但传统甲级写字楼进行绿色智慧升级，还是会遇到的一些难点。毕竟与新建项目在绿色节能方面的硬性指标要求不同，存量项目改造会遇到两大难点：一是现有管理团队的配合度;二是对改造成本的承受力。

“进行楼宇的升级改造，离不开现场物业及运营团队的配合。但是往往由于物业行业稳定、传统、保守的特点，现有的团队对国际化的新标准、新技术、新应用都有一定的抗性，需要管理团队花足够多的时间去建立有效的沟通、教育、培训等体系，才能很好地贯彻和落实绿色智慧的升级策略和计划。”孟喆分享了他的解决之道，“对业主而言，所有的改造或升级，不外乎是出于对经济效应、品牌效应、社会效应的考虑。只有把绿色建筑和智能建筑的相关管理理念与这三个效应相关联，才能提高他们升级的积极性，例如提供相关政府补贴、披露企业可持续发展的非财务报告、加强公关及宣传的合作活动等。”

展望未来，孟喆表示，无论是国家政策指导方向，还是行业及市场发展方向，我们可以很清晰地看到，绿色建筑未来在中国的发展前景将非常可观。随着国家政府的大力支持，以及行业发展的日趋成熟，未来楼宇的绿色智慧升级有望变成“菜单式”的服务，既有通用的选项，也有定制化的选项，以满足不同业态、不同地区、不同客户的不同需求。