悦如公寓暴雷，行业大洗牌接近尾声

近期，又一家长租公寓宣告倒闭。10月初，河南悦如资产管理有限公司(悦如公寓)发布公告称，其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营。

悦如公寓创立于2014年，曾是河南公寓品牌中少数拿到A股上市公司投资的品牌，去年12月在迈点研究院发布的国内长租公寓品牌指数排行榜上一度位列第八。一年时间不到，却落得资金链断裂，被收购的下场。

记者了解到，目前悦如公寓其法人将该公司转让给比逊达美。今年9月，悦如公寓在已接受了郑州(楼盘)比逊达美公寓管理有限公司(简称”比逊达美”)的并购重组。天眼查信息显示，比逊达美已100%持有悦如公寓股权，法定代表人也已变更。

在悦如公寓股权转让之前，已有多位房东数月收不到房租，不少付了较长租金的租客也被告知要提前搬离。此外，多位房东都遇到了拖欠租金的问题。有房东反映，本该在今年9月份收到悦如公寓三个月9000元的租金，至今尚未收到。

自2018年以来，长租公寓行业“暴雷”不断，寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、杭州(楼盘)德寓等接连曝出资金链问题，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。随着大量长租公寓倒下，资本市场对于该赛道态度会愈加谨慎。

另一方面，长租公寓的头部企业却正在上演抢滩战。今年9月份以来，蛋壳、自如、青客等公寓品牌相继被曝筹备上市，据IPO早知道消息，蛋壳公寓据称计划最快于今年赴美上市，募资金额为6-7亿美元。据外媒报道，知情人士透露自如正考虑2020年赴美上市，预计筹集5-10亿美元。

有行业分析人士指出，在现有的经营模式下，成本高、收益低、融资难，长租公寓行业还有待探索及完善。未来从一级市场拿钱会越来越难，便只能转向二级市场，去讲一个规模化经济效益的故事。不过，看似资金雄厚的头部企业也面临诸多挑战，比如自如、蛋壳等均身陷“甲醛门”中。

租金贷难解缺血困境，租户、房东投诉无门

买房越是不易，租房越是痛点。在高房价和限购政策下，加上结婚年龄和购房年龄的推迟，越来越多的人停留在租赁市场里。但找房不易，过去房源信息不透明，租户可能看了十几套也找不到满意的房子，还要与房东和中介讨价还价、斗智斗勇，租房市场有很多痛点需要解决。

2014开始，长租公寓生意成为风口，大公司和创业公司的参与，客观上让租房市场变得更加透明，产品和服务更加标准化。这类公寓房源的信息真实，定价相对稳定，职业公寓管家的服务模式也提升了效率，这也是长租公寓虽然租金并不比市场价便宜，但仍然能够迅速打开局面的原因。

以蛋壳为代表的创业系和以自如为代表的中介系分散式公寓一般通过租赁普通居民住房，加以改造后对外出租，赚取差价与配套服务费。不过，以这种模式长租公寓只能维持微薄利润，而短期大量涌入的创业者看到的更多是通过金融杠杆能创造的金融衍生品的收益。

“租房贷”正是这一背景下的产物。例如蛋壳公寓，所有押一付一的房源，租客需要向金融机构贷款，计入个人征信，贷款合同签署后，蛋壳公寓可以直接从贷款机构拿到一年甚至两年的租金。但部分长租公寓将资金用于盲目扩张新业务，导致出租率无法与需求匹配，进而资金链断裂频繁“爆仓”。

这种依靠杠杆加速扩张的方式，很容易让花出去的钱收不回来，只留下盘根错节“一笔烂账”。倒下的长租公寓品牌因金融杠杆爆仓留下一个烂摊子让租客、房东身陷囹圄。房东收不到租金，房客则被房东驱赶出门，还要每月偿还贷款维护征信，屡屡求诉无门，只能愤然质问：我的钱去哪儿了?