南京楼市“拉锯” 供应量激增再现“一成首付”

“大专以上学历，不再需要两年以上社保或个税证明，就可开具购房证明”10月15日上午，南京(楼盘)六合限购政策放宽的消息传出。

一时激起千层浪，消息一出，南京楼市引起关注。《中国经营报(博客,微博)》记者了解到，“金九”刚过，南京楼市供应量、成交量、成交均价等数据迎来强势反弹。

而“限价”政策之下，“拉锯战”中的南京部分也开始艰难入市。连日来，记者现场走访了葛洲坝(600068,股吧)南京中国府、保利荣盛合悦等项目，发现入市周期均在30个月左右。因政府限价，项目的盈利空间也被压缩殆尽。也有继续“装睡”，采访中记者了解到，江宁区的单价NO.2016G89地块目前尚未动工，该宗土地于2016年12月被香港嘉华集团拿下，楼面价为27350元/平方米，考虑到目前限价依然从严执行，入市更是遥遥无期。

对于限购松绑的消息，记者从南京六合区房产局相关负责人处确认，具有大专及以上学历的外地人才，可凭学历、证书和在宁居住证获得六合区的购房资格。

“这不是放松或放宽限购政策，”10月16日，上述负责人在接受记者采访时表示，此次政策调整实际上是针对外来人才申请购买首套住房执行标准进行的优化。针对六合区的购房证明开具受理系统，也已经在10月12日就已调整到位。

现“一成首付”

同策南京研究中心数据显示，9月份南京住宅市场成交95.26万平方米，环比上涨69%;共成交8306套，环比上涨65%;成交均价25927元/平方米，环比上涨3%;供销比为1.7，供应量达162.02万平方米，环比大涨187%。

进入“银十”，南京楼市有些下滑。数据显示，截至10月13日，南京住宅市场成交25.07万平方米，供应6.37万平方米，但成交均价环比微涨。

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华表示，南京经历了三年的调控之后，现在楼市虽不在高峰期但仍有相当数量的投资者。近年来，南京的旧城改造力度很大，如果“拿钱不拿房”在南京可以增加40%的拆迁补偿，无形中会刺激市场的增长和需求。

吴翔华告诉记者，南京的一些楼市调控政策，比如限价政策造成一、二手房价格倒挂，无形当中维持了南京楼市的热度。凡是卖得比较好的项目，往往都是价格倒挂严重的板块。“但有些板块供应量过大，投资频率过高，目前已经出现成交下滑、开盘业绩不佳等情况，这也让房企不得不加大促销力度，江北新区就是最典型的例子。”

记者了解到，位于浦口区建设路与雨山西路交叉口的雍宁府最高优惠22万元，底跃单价降至16000元/平方米;位于浦口区珠泉西路与江淼路的悦江府所有房源九六折，每天还有5套特价房;而位于江宁区的时代天樾更是喊出了“一成首付”的口号。

入市难

不同于土拍时的风光无限，不少项目的入市之路颇为坎坷。根据CRIC统计，截至2019年10月9日，15宗中有10宗已经入市，有5宗未开盘。10个入市项目的平均入市周期达25个月，超过全国平均入市周期10个月左右。

据了解，已开工未开盘的项目有4个，均是建邺、秦淮、雨花区等中心城区的单价项目。其中，三宗楼板价超40000/平方米，均超过拿地时周边同类项目售价。

其中，最引人注目的莫过于位于建邺区邺城路与友谊路交会处的葛洲坝南京中国府，其45213元/平方米的楼面单价，至今仍保持着南京楼面地价最高纪录。

尽管样板房已开放了大半年，并多次传出即将开盘，但近日记者现场走访发现该项目售楼处依旧大门紧闭。一名工作人员告诉记者，进入售楼处必须提前一天预约，看样板间还需验资300万元，“验资过程比较简单，包括股票、存款、理财等任意的手机账户和短信截屏给财务看一下就可以了。”

据置业顾问介绍，该项目主要是190平方米、230平方米、290平方米的带装修住宅，房源总共300套，装修标准在每平方米8000元至10000元之间。目前销售许可证还没有办理，预计最快11月底开盘，“我们4.5万元的地，参考下来单价应该在7万元左右。”

而位于雨花区软件大道众智路6号的大名城(600094,股吧)·紫金九号，楼面价达到29093元/平方米。历经38个月，预计将于10月底开盘。

10月15日，记者现场走访发现，该项目楼房主体已经完工，目前地下车位等公共区域仍在施工。置业顾问告诉记者，项目总共有714套房源，主力户型为89平方米～143平方米，此次将首开1、7、8、9、10五栋楼共446套，预计将于明年3月毛坯交付，“价格大概在40000元/平方米左右，毕竟限价得厉害。”

中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官丁祖昱分析称，尽管今年上半年南京土地市场热度明显回升，溢价率明显攀升，但依然尚未突破2016年、2017年各区域的最高地价，至今尚未有新的产生。在当前融资环境进一步收紧的情况下，预计2019年全年都不会有新的单价产生。

限购松绑?

“大专以上学历，不再需要两年以上社保或个税证明，就可开具购房证明。”10月15日上午，限购政策放宽的消息在六合的地产圈炸开了锅。

当天晚上9点，李倩茹(化名)带领从盐城(楼盘)赶来的顾客签购了一套300多万元的叠墅。“消息一出，前来看房的顾客明显变多，大多是刚刚来宁就业的年轻人，六合区相对较低的价格对他们也很有吸引力。”

“我区从未放松或放宽限购政策。”六合区房产局相关负责人在接受记者采访时表示，目前网传的情况实际上是针对外来人才申请购买首套住房执行标准进行的优化。优化主要涉及到两个标准，一是学历要求大专及以上;二是需要有在宁居住证或工作证明。

该负责人说，此前，外地人才须取得研究生以上学历，或者提供两年及以上个税或社保缴纳证明，才可以申请购买首套房。此外，针对六合区的购房证明开具受理系统，也已经在10月12日就已调整到位。

这一说法也得到了六合区不动产登记中心的印证。相关工作人员告诉记者，现在办理购房证明，只需提供大专以上学历、证书、居住证、户口本等材料即可。

“此次调整说明当前南京市场尤其是郊区市场限购政策松绑的导向，也是一城一策的重要体现，”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，今年6月南京高淳已经出现较彻底的“放松”，这也有助于一些外来人口的购房。而六合的放松是略带有一定条件的，即只针对大专以上学历的人员，这也说明南京当前针对远郊区、近郊区和市区采取了不同的、有差异化的购房政策。

易居研究院中国百城库存报告相关数据显示，六合区新建商品住宅成交面积去年底至今整体呈现下降态势，从去年320628平方米下降至今年三季度的171869平方米，成交均价也较高峰时期有所下降。

此次政策调整无疑将为当地楼市和房企注入了一针“强心剂”。10月16日，记者现场走访位于六合区江北大道与龙华东路交汇处的保利荣盛合悦，发现门口停满了各式私家车，不大的售楼处内也有20多名顾客，显得十分火热。

在样板间，置业顾问告诉记者，该项目是六合的单价和总价双料，目前还有部分毛坯小高层，主要为98平方米和118平方米两种户型，均价在15000元/平方米左右。“这两天来看房的顾客很多，月底预计还会加推两栋楼共计54套房源，但价格会上浮5%。”

严跃进向记者表示，南京六合政策“放松”透露出积极的信号。首先，第四季度需要积极降价促销，尤其是去库存的压力开始增大，这个时候房企需要积极进行销售，各地略有松绑也是有助于实现成交量的活跃的;其次，“放松”也是有条件的，这也有助于提高房地产市场的交易活跃，同时防范房价过快上涨。“此外，不排除后续各地若是出现库存压力和销售压力，也会有适当松绑的可能。”

六合限购放松消息传出后，单价、总价双料保利荣盛合悦售楼处迎来不少看房者。