3000元楼板价曾拟售15万每平方米 九龙仓上海豪宅项目拿地25年未售调查

备受关注的港资企业九龙仓集团有限公司(00004.HK，以下简称“九龙仓”)位于上海市静安区万航渡路的静安花园(又名“静安壹号”)项目日前取得最新进展。

《中国经营报》记者从上海市静安区规土局获得独家消息，截至日前，上述项目已在房管部门申领预售许可证，后续规土局将继续跟进项目的竣工核验等监管工作。

本报记者实地走访静安花园项目了解到，项目在2016年就有过入市的打算，当时预计价位会在15万～16万元，不过当时并未能取得预售证，今年项目有望再次入市。据介绍，自5月22日起，沙盘和样板间就不再对外开放。

事实上，记者了解到，静安花园项目早在1993年就已经拿到土地。据彼时相关媒体报道，静安花园项目从2003年起便已开始出现在九龙仓集团的年报中，项目竣工日期不断往后拖延。时至今日，为何20多年过去上述项目依旧没有入市?

对于上述问题，九龙仓方面回应称，该项目发展按相关程序要求进行，本集团一直与政府保持沟通，有序地发展该项目，预计今年下半年拿到预售证。另外，本集团对于市场传言不予置评。同时，记者致电静安花园售楼处，不过电话始终无人接听。

25年难入市

据上海市静安区规土局消息，位于静安区万航渡路398号的九龙仓静安花园项目土地面积为1.56公顷，土地用途为商业和住宅用地。

《中国房地产报》此前报道提及，1993年3月12日，九龙仓集团与上海静安区方面达成协议，以土地批租的形式拿下该地块。熟地楼面地价为520美元/平方米，占地2.98万平方米，容积率4.7，使用年限50年。按1993年美元兑人民币1：5.76的平均汇率计算，该项目的楼板价约2995元/平方米。

“为加快上海的旧区改造吸引外商参与我区旧区改造，1993年(上述项目)以毛地出让给香港九龙仓等公司，后成立项目公司上海龙申房地产发展有限公司。因该地块为毛地批租出让，地上存在房屋需由开发商承担前期拆迁工作，前期资金投入大，拆迁周期长，所以延长了整个项目的开发建设周期。”上海市静安区规土局回复本报记者采访时表示。

日前，本报记者实地走访发现，项目大门已经做好，只在一角有“备案名：静安花园”七个小字，再无其他宣传语。

关于土地的问题，项目销售人员仅表示产权年限是到2072年。以70年产权推算，九龙仓正式的管理时间应该从2003年起算。管理至今，项目已经开发16年仍未入市。

天眼查信息显示，上海龙申房地产发展有限公司成立于1994年，目前法定代表人为周安桥。其中，公司大股东香港九龙仓静安有限公司持股比例为40%。

另据九龙仓2017年度报告，其持有上海龙申房地产发展有限公司55%的股权。

此外，上海申城房地产开发实业总公司持股20%;香港安怡地产有限公司持股比例为15%;香港金泽投资有限公司持股比例为15%;上海人保房地产开发经营公司持股比例为10%。

值得注意的是，记者注意到，上海申城房地产开发实业总公司由上海静安区建设总公司100%持股，而后者持股100%的大股东为静安区建委。

“2010年起，我局已多次敦促建设单位尽快开工，加快项目的开发建设。2013年起建设正在有序推进中，目前，已在房管部门申领预售许可证，后续我局将跟进项目的竣工核验等监管工作。今年，我局将根据中央及市政府房地产调控政策精神，按照区域发展要求，有序、按计划进行土地供地。”静安区规土局方面回应称。

九龙仓集团有限公司第一副主席兼九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥此前在接受本报记者采访时表示，2016年市场曾把项目推到了15万元/平方米以上，但紧接着当年9～10月份便碰上调控，“虽然确实不认可现在的价格，但作为一个比较守法的发展商，我们还是会积极响应政府限价政策。”

是否构成囤地

尽管拿地时间较早，不过，九龙仓静安花园项目在将近10年的时间里并没有开始动工。记者在上海市规划和国土资源局看到，2013年12月18日，静安花园项目建设工程设计方案才获得通过;2014年1月8日，项目获得建设用地规划许可证;2014年6月12日，项目获得建设工程规划许可证【沪静建(2014)FA31010620144755】;2015年1月23日，项目获得建设工程规划许可证【沪静建(2015)FA31010620154116】。

公开报道显示，截至2012年，静安花园上述地块仍闲置未开发。九龙仓华东区执行董事周成辉彼时在回应媒体采访时表示，由于规划楼盘的容积率比较高，周边居民认为建筑过高将影响自己住宅的采光，双方因此僵持不下。“老百姓要‘闹’，不让盖，相关部门也不敢批。”除了采光原因，周成辉表示，由于该地块涉及到多家股东，之间的协调也可能会存在一些困难。

根据国土资源部2012年颁布的《闲置土地处置办法》，未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费;闲置两年的，由政府无偿收回国有建设用地使用权。

“单纯看此类区域的地块投资价值，成长性是很高的”，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，即便是没有囤地，一般来说，开发这么长的周期，也和常规的地产开发思路不一样。“实际上如果计算此类楼板价，大体上在3000元/平方米左右的水平，而现在此类区域楼盘若不限价，销售价格达到12万元/平方米是很轻松的，若是限价，也是会在10万元/平方米以上的。”严跃进称。

严跃进指出，对于港资企业来说，由于香港土地市场比较，土地价值上涨幅度大，囤地获利是一个香港土地市场的投资心态。“但是对于类似上海土地市场来说，此类地段虽好，但上海的城市扩张非常厉害，很多郊区楼盘的优势反而体现出来了，尤其是近郊区市场，所以从囤地的角度看，这么多年上涨到10万元/平方米，还面临限价，其实不见得有多少赚头，或者说这样反而影响了其高周转的模式。”

尽管豪宅项目受一线城市限价影响一度陷入尴尬境地，九龙仓未来布局的重点仍然在核心一二线城市。“2018年的市场状况或仍然充满挑战”，九龙仓方面坦言，集团在购地时将继续采取审慎态度，主要聚焦北京、上海、苏州、杭州、深圳和广州。