为何今年买房不灵了？

买房投资到底还值不值得?本文或许会带来一些思考。

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股债双牛，今年资产配置的大赢家

今年的中国经济遭遇了诸多的挑战，包括外部与美国之间的经贸摩擦，中国对美出口的所有产品都被加征了数额不等的关税，导致对美国出口大幅下滑。而国内政策明确不走刺激地产的老路，使得国内工业经济持续下行，7月工业增速创下了4.8%的10年新低，2季度GDP增速创下了6.2%的27年新低。

但是到目前为止，中国资本市场的表现非常不错。截至8月末，代表股市表现的沪深300指数涨幅为26.2%，而代表债市表现的10年期国债利率从3.23%降至3.06%，折算成年化收益率约为5.8%，走出了股债双牛的行情。

而从投资者的回报来看，今年无论是配置股票还是债券类基金，都能获得不错的回报。其中股票基金的表现最为突出，根据Wind统计，前8个月的主动偏股型基金的平均收益率为16.2%。而债券基金的表现也相当不俗，前8个月的平均收益率为3.93%，折合年化收益率为5.9%。

从国内主要大类资产的比较来看，今年国内资产表现最好的是黄金的23%，其次就是股票基金的16.2%和债券基金的3.93%。如果持有银行理财，按照4%左右的年化收益率，目前的绝对回报约为2.7%，而持有货币基金的年化收益率为2.3%，折合绝对回报率为1.5%，持有1年期定存的年化收益率约为2%，折合绝对回报率为1.3%。而在过去持续躺赢的房地产，今年以来的表现乏善可陈。

诸葛找房网的数据显示，今年7月份全国百城二手房挂牌均价同比仅上涨1.7%，国信达数据显示7月份全国337个地级以上城市二手房挂牌价同比仅上涨1.5%。也就是今年持有房地产的回报率和货币基金的收益率差不多。

而过去几年盛行的高收益理财P2P，目前综合利率水平大约在10%。但由于18年起持续爆雷，P2P的累计问题平台数量超过2800家，而正常运营的P2P平台数量从峰值的3600家降至不到800家，P2P行业的贷款余额已经从峰值的1万多亿缩水至6670亿。大家都明白了，所谓10%的利率其实根本没法兑现。

因此，今年只要大家对中国的未来有信心，坚定不移地投资在中国的资本市场，无论是投资在股市和债市，其回报率都要好于房地产、P2P、银行理财、货币基金、银行存款等诸多资产。毫无疑问，股市债市就是今年资产配置的大赢家，其他的大多数都是输家。也就是说，今年配置了股市和债市的人，财富相对而言是增值的;而配置在房地产、P2P、银行理财、货币基金等领域的人，财富相对而言是贬值的。

那么问题来了，股债双牛是如何炼成的，为什么房子不灵了，未来是否还会继续?

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长期看，资产回报源于内在价值

大家有没有想过，我们购买任何一类资产，如果赚钱了，到底是赚了谁的钱?

比如说过去在中国买房，大家都赚了钱，那么大家赚的是谁的钱呢，赚的是开发商的钱，还是卖房人的钱，或者两者都不是?过去在中国买股票为什么不赚钱，钱被谁赚走了?我们把钱存到银行就有利息，这个钱是银行给我的，还是其他的人给我的?

我相信对于这些问题，每个人都有不同的答案，或许也没有唯一的答案。但是如果我们把眼光放长远，看看美国过去100多年的历史数据，其实在长期是有答案的。

观察美国1900年到2018年的数据，在1900年的道琼斯指数为70点，而在2018年末为23327点，涨了332倍，年均涨幅为5%，但是道琼斯指数在1928年以后就不包含股息率的数据，如果考虑道琼斯指数的股息率长期超过2%，因而持有美国股票资产的长期年均回报率超过7%。

如果持有债券类资产，比如说美国国债，过去100年的年均回报率约为4.7%。而美国高等级企业债利率长期比国债利率平均高出约130bp，因而持有高等级企业债的长期年均回报率约为6%左右。

如果持有房产，观察美国著名的Case-Shiller全国房价指数，其在1900年为3.85点，到2018年末升至206.26点，涨了53倍，年均涨幅仅为3.4%。如果持有黄金，在1900年金价为20.67美元/盎司，到2018年末升至1269美元/盎司，涨了60倍，年均涨幅为3.6%，涨幅与房价大致相当。

作为比较的是，在1900年至2018年间，美国年均GDP实际增速为3.1%，同期年均广义物价涨幅为2.9%，合计年均GDP名义增速为6%。

由此可见，房产和黄金作为实物类资产，其长期回报率在3%左右，其实恰与美国过去100多年的通胀平均涨幅相当。而股票和债券的长期回报率约在5%-7%左右，与美国过去100多年的GDP名义增速均值接近。

这其实也揭示了各类资产长期回报的来源，长期来看，是经济增长和通胀在创造财富。其中股票和债券作为金融资产，其长期回报来源于经济的名义增长，而房子和黄金作为实物资产，其长期回报来源于通胀。这也符合逻辑推理，因为股票和债券的回报来自于企业，企业的生产经营创造了经济增长。而房子和黄金作为实物资产，本身不创造价值，因而长期只能靠涨价来赚钱。

所以，从美国的历史来看，股债双牛其实不是一个偶然现象，而是长达100多年的历史规律。其中虽然偶尔会有中断，比如在1960-70年的滞胀时代，美国也是实物资产远好于金融资产。但是到了1980年以后至今的40年中，美国标普500指数的年均回报率约为10%，持有10年期国债的年均回报率约为8%，又是典型的股债长牛。

因此，历史证明股票和债券等金融资产的长期回报率要远好于房子和黄金等实物资产，因为前者的价值来源于经济增长和通胀，而后者只能反映通胀。