谢逸枫：干掉首付贷众筹房价真能下跌?

　　贪婪与暴利、垄断终让金融创新产品面临“死亡”，一场轰轰烈烈的“绞杀”正在全国打响，这也许是权力与市场之间的较量。不仅毁灭了“首付贷”、“房地产众筹”的市场化苗头，最关键是毁灭了金融产品创新的积极性与源头。以遏止房价上涨过快与降房价及防止金融系统体系安全为借口的“赶尽杀绝”“首付贷”、“房地产众筹”，几乎成为深圳、上海、广州最好、最合理的“解释”。按背后的“绞杀”推手来看，这完全不是市场的力量，是一种赤裸裸的政治手段与人为因素。源于四股力量，其一是利益集团，即国有银行与商业银行。其二是央行、银监等国务院部委。其三是地方政府的保护本土主义。其四是市场危言耸听的专家学者言论、煽风点火的舆论声音。

　　事实上，全国“首付贷”、“房地产众筹”总资金规模不到1000亿，甚至不到500亿，而“房地产众筹”平台数量不到50家，这样的金融创新产品基本集中于北上广深与热点二线城市，即使是北上广深四个一线城市全部加起来不到100亿。这样的流动性与规模真是房价暴涨的罪魁祸首吗?真能破坏金融系统体系安全吗?干掉首付贷、众筹，房价真能下跌?2016年一季度全国信贷超过4万亿以上，其中房地产新增贷款1.5万亿，占到贷款的三分之一左右。相对于这样的“首付贷”、“房地产众筹”总资金规模，简直是没有任何的可比性，这才是房价疯狂，的真正罪魁祸首。

　　今年3月以来，上海、深圳、北京、广州一线城市已经陆续对“首付贷”业务采取了相应措施。早在3月15日，广州互联网金融协会就率先针对P2P平台等会员单位涉及众筹购房、首付贷或其他涉及高杠杆放贷的情况进行调查统计，梳理名单、数量、产品模式和涉及金额;随后，深圳明确申明“严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务”。上海要求各会员单位上报涉及“首付贷”或其他高杠杆房贷的具体情况。2016年4月18日，北京网贷协会也发布了关于清理“首付贷”类业务的通知。此前，风光一时的首付贷已经在一线城市销声匿迹，央行的发声为它宣判了死刑：3月4日，深圳率先出手整治首付贷，随后上海与北京迅速对P2P平台进行了首付贷的摸底排查。另外广州的排查也在进行中。

　　继严控首付贷业务后，深圳、广州的楼市调控落在了“房地产众筹”上。4月12日，深圳市互联网金融协会发布《关于停止开展房地产众筹业务的通知》，全面叫停各种形式的房地产众筹。要求各会员企业停止开展房地产众筹业务，7天内完成自查整改。4月13日，广州市金融局也要求规范银行、小贷公司、P2P平台、众筹平台房地产众筹业务。根据盈灿咨询的最新统计，截至2016年3月底，全国各种类型的众筹平台有328家，涉及房地产众筹的有30多家。包括平安好房、无忧我房、搜房网、众筹网金、房金所、安家贷、京东众筹等。其中，超过18家以上业务比较垂直，也就是基本上业务范围全部围绕房地产，整体成交规模超过10亿元。

　　其一是深圳市互联网金融协会4月12日下发通知，要求全市各互联网金融企业全面停止开展房地产众筹业务，并进行自查自纠和业务清理工作。3月25日，深圳市政府办公厅发布了《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)，《意见》中明确申明“严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务”。为深入贯彻落实《意见》精神，我会根据深圳市相关监管部门指示，充分发挥自律功能，要求全市各互联网金融企业全面停止开展房地产众筹业务，并进行自查自纠和业务清理工作。

　　本文所涉及的房地产众筹业务，是指所有与房地产相关的众筹业务，物业形态包括但不限于商品房、商铺、厂房、公寓，众筹形式包括但不限于众筹购房、众筹租房。注册地在深圳市的企业，须立即停止所有房地产众筹业务;注册地在外地但有房地产众筹项目在深圳市的，须停止在深圳市的所有房地产众筹项目。各企业自即日起，严禁新开展房地产众筹业务;正在募集的项目，立即停止募集并归还投资人资金;已经募集完毕的项目，立即下线并不得继续提供任何服务或收取任何费用。任何企业不得通过更改名称、修改资金用途、转为线下筹集等方式变相继续开展业务。各企业在清理过程中，要妥善处理相关风险，做好投资人解释工作，维护社会稳定。

　　深圳市金融办3月4日下发了一份防范房地产行业金融风险的函，其中提到，现针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联网金融协会和小贷协会，对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金额。北京市金融工作局正指导北京市网贷协会摸底涉嫌高杠杆房贷情况，目前通过监测预警平台查控风险。近期，上海市发改委召集房地产开发商、中介和研究机构就当前“房价上涨过快”问题进行座谈，参与座谈的政府部门还包括上海市住建委、上海银监局和央行上海总部。上述政府职能部门就加强房地产市场杠杆资金监管达成一致意见。

　　3月25日，深圳出台楼市新政，专门提到要加强房地产金融风险防控，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。这是近一个月来深圳第二次出台叫停房地产众筹业务的文件。房地产众筹虽然助长了投机性需求，但规模小，对深圳楼市影响有限。根据深圳市互联网金融协会的统计，在监测范围内的9家房地产众筹平台总筹集金额约5亿元。这不是深圳市互联网金融协会第一次发文叫停房产众筹。

　　3月18日，该协会就下发了《关于严禁开展“众筹炒楼”房地产金融业务，加强金融风险防控的通知》，要求全市互联网金融企业全面停止开展“众筹炒楼”房地产金融业务，并进行自查自纠和行业清理工作。通知中称，部分房地产企业、房地产中介、众筹、P2P 等机构平台推出” 众筹炒楼” 房地产金融业务，即通过微信、互联网等平台筹集投资人资金，合伙购买房产。通知指出，此类行为不仅涉嫌非法集资，存在投资人资金被非法利用风险，易引发” 维权” 事件，也涉嫌规避国家有关监管政策，让购买力不足或由于限购无法购房的人违规购买房产，增加了房价波动情况下违约概率，极易引发系统性金融风险。

　　《通知》规定，除了注册地在深圳市的外，注册地在外地但有房地产众筹项目在深圳市的，须停止在深圳市所有房地产众筹项目。业务范围上，包括但不限于商品房、商铺、厂房、公寓，众筹形式包括但不限于众筹购房、众筹租房。近年来由于P2P、互联网的兴起，一些互联网平台、开发商纷纷推出房产众筹产品，例如平安好房、无忧我房等。众筹家数据研究院2015年底的统计数据，全国共有330个房产众筹项目分布在34家房产众筹平台上。其中众筹成功的项目数量达265个，占据总项目数的80.3%，实际融资金额达65166.53万元;正在众筹中的项目为37个，占据总项目数的11.21%，实际融资金额为306.79万元。

　　深圳市互联网金融协会秘书长曾光表示，前期的摸底工作，结合一些平台首付贷的数据，预计深圳首付贷存量为20亿-30亿元。据市场统计，目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。此外，链家约有2100亿元使用杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约也有800亿元，而整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。由于首付贷在市场所占的比例并不高，整个房地产市场，首付贷所占的份额只有5%到10%，因为很大一部分购房者首付都是够的，不需要贷款，只是一些资金周转出现问题才需要贷款过渡，首付贷的时间也不会太长。首付贷在整个房地产交易里面所占的金额估计应该不到1000亿元。

　　其二是2016年4月18日，北京市网贷行业协会发布了《关于清理“首付贷”类业务的通知》，要求协会各会员、观察员机构自即日起全面清理、停止新增“首付贷”类业务，存量业务妥善消化和处置。这意味着北京成深圳、上海之后第三个叫停“首付贷”的城市。2016年3月12日，十二届全国人大四次会议期间的金融改革和发展记者会上，中国人民银行周小川行长、潘功胜副行长从展业资质、资金来源、风险揭示、银行KYC及风险控制等角度分析了部分P2P网络借贷平台开展首付贷业务存在的风险和问题。人民银行对于P2P网络借贷平台开展首付贷业务的态度非常明确：一是房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务，有些甚至存在自我融资、自我担保、搞资金池的现象。

　　2016年4月23日，上海银监局发布消息，针对稽查中发现的问题，决定自4月25日起暂停辖内各商业银行与太平洋房屋、仁丰、我爱我家、佳歆、汉宇、链家等6家房地产中介的业务合作1个月;对于违反个贷业务受托支付要求的工行静安支行、中行临沂路支行等7家商业银行营业机构，决定自4月25日起暂停个人住房贷款业务2个月，并责成对相关人员内部问责。近日，上海银监局对辖内部分商业银行的个人住房按揭贷款业务进行了稽核调查，发现部分商业银行在房贷新政实施之前，存在违反受托支付要求发放个人住房按揭贷款的情况(在贷款发放后，将个人住房按揭贷款资金直接划入非房屋交易双方的第三方，该第三方又将资金划至房地产中介公司)，同时还发现本市部分房地产中介公司存在通过首付贷及垫付资金等方式为房屋交易双方垫资的情况。

　　其四是2016年4月21日，广州金融业协会、广州互联网金融协会、广州市房地产中介协会等3家行业协会联合下发《关于停止开展首付贷、众筹购房等金融业务的通知》(下称《通知》)要求，各会员单位从即日起全面停止开展首付贷、众筹购房等金融业务，并彻底开展自查和业务清理工作。目前部分房地产中介机构、房地产开发商、小额贷款公司、P2P网贷平台、众筹平台等机构，通过首付贷、众筹购房等金融业务为购房者筹集购房资金，加大了居民购房的杠杆，变相突破房地产信贷政策，削弱宏观调控政策的有效性，加大了金融风险和房地产市场风险。在广州注册或开展业务的小贷公司、P2P网贷平台、众筹平台等机构全面停止开展首付贷、众筹购房等金融业务。

　　商业银行等金融机构要严格执行中国人民银行、中国银监会相关房地产信贷政策，严查房贷业务真实性、合规性，对通过房地产中介公司、房地产开发企业、小额贷款公司、P2P平台、众筹平台等非银行渠道筹集购房资金的，要严格把关。各房地产中介机构及房地产按揭机构不得超出经营许可范围提供金融服务，违规向买卖双方提供首付贷、众筹、担保等产品和服务。协会将进一步督促相关会员单位，摸查首付贷、众筹购房等金融业务产品情况。按照央行牵头多部委出台的《互联网金融风险专项整治工作实施方案》的“摸底排查、清理整顿、评估、验收”工作部署。国务院2月4日印发《关于进一步做好防范和处置非法集资工作的意见》中强调非法集资要“防打结合，打早打小”的要求贯彻落实工作，在苗头时期、涉众范围较提早部署。

　　这意味着广州成深圳、上海、北京之后第四个叫停“首付贷”、”房地产众筹“的城市。

　　就在深圳发布叫停房地产众筹之前，首付贷也正在全国范围内遭遇大叫停。目前，北京、上海、深圳、广州等地都已出台禁令，陆续叫停了房地产首付贷。但最新市场信息显示，在目前的热门楼市，这种现象依然存在，一些地方首付贷换上所谓“换房贷”“消费贷”“过桥贷”等马甲之后，还在操作。而现在，深圳大范围地整治楼市的场外配资，不管是首付贷还是众筹，都已成为重点整顿对象。但事实上，房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。而在国内，由于政府部门的严格管制，房地产行业此前的金融渠道大部分集中在银行和股市、发债等传统方式。随着国家持续推进金融创新，现在正有越来越多金融渠道可以被房地产企业使用。如地产私募基金、信托融资，参股或收购银行、保险、证券、金控公司等。

　　在首付贷等配资行为被清理情况下，为减少老百姓购房压力加速去库存。房企可以采取以“基金+保险+信托”配置的加杠杆方式促销。首先，购房者交30%首付，并通过银行按揭70%的贷款(20年)，总房款如数交到地产商手中;其次，地产商承诺拿出总房款的30%捐赠给基金公司，再由基金公司配置40%的资金，组合成等同于按揭贷款价值的资金量;然后，用这笔钱购买保险，保单资产的价值大于或等于按揭贷款的价值;最后，将保单资产委托给信托公司，假设基金公司突然在某月内无法为购房者还贷，保险公司与信托公司共同将保单资产变现，一次性偿还购房者的贷款。该模式能够实现“30%首付+零月供”，即购房者拿30%的首付，20年月供由基金公司偿付，进而减轻购房者70%的负担。

　　目前深圳、上海、北京等一线市场的投资占比相对较高，限购升级，二套首付门槛也有所提升，使得符合购房资格和拥有购房能力的人更少，再加上对首付贷、房地产众筹的禁止。事实上，拼房网上线的项目均已销售一空。但此类房产众筹不仅涉嫌非法集资，还违背监管政策，一旦达到一定量级及房价产生较大波动，很容易引发大风险。叫停房产众筹堵住了这一房产投资渠道，对投资需求起到一定的打击作用。不过短期来看，对于、上海、北京等一线市场楼市成交及房价影响不大。一是目前参与首付贷、众筹的资金量并不大。如截至目前，深圳公开注册为众筹炒房的公司有约12家，聚集起来的炒楼资金近8亿人民币，在深圳整体交易额中占比非常小，影响不了整体市场。二是、上海、北京等一线市场供求关系短期难以改善，市场自平衡、自调节状态将持续较长时间。