银监会新政暗示银行应对房价波动？

每一次金融领域出现新政策或新措施，作为资金密集型的房地产行业都会为之触动，这次银监会发布《商业银行押品指引》后，对一向习惯抵押贷款的房地产行业再度缩小了放款的空间。

5月8日，银监会发布《商业银行押品指引》(以下简称《指引》)，规范押品管理业务流程，明确要求商业银行审慎确定各类押品的抵质押率上限、合理评估不同押品的波动价值及以对债务偿还能力评估等细则。

据了解，这是继4月份银监会发布《关于切实弥补监管短板提升监管效能的通知》后，第一个落地的弥补监管文件，尽管此前便有管理办法提出房贷压力测试等要求。

《指引》中共7章48条，其中要求商业银行至少将押品分为金融质押品、房地产、应收账款和其他押品等类别，并在此基础上进一步细分。有业内人士分析，这其中可能将原来的房地产细分为商业、住宅及写字楼等类别。

关键是细分之后会怎样呢?不同种类的房地产产品，在房贷额度、利息设置上肯定会有所区别。

新的《指引》中，要求银行应按规定频率对押品进行价值重估。如果“押品市场价格发生较大波动”，即使未到重估时点，也应重新估值。发生可能影响抵质押权实现或出现其他需要补充变更押品的情形时，商业银行应及时采取补充担保等相关措施防范风险。

相关负责人对媒体表示，“商业银行的贷款有60%是有抵质押的，抵质押物有房地产、金融产品、应收账款等，但是对于押品的管理原来缺乏系统性的规范，这些规定都是零散的在担保法、物权法、银行法、贷款管理规定中，这个指引的出台弥补了监管存在的短板。”

数据显示，截至3月末，金融业本外币贷款余额116.6万亿元，其中约60%的贷款为抵质押贷款，而房地产作为主要押品，占比约50%。

上述《指引》中提出要在“押品市场价格发生较大波动”，即使未到重估时点，也应重新估值。这句话放到房地产行业，意味着银行已经开始准备应对房价下跌的后手了。

资料显示，工行、建行在此前压力测试中对房价下跌可容忍度在35%左右，交行为30%;股份制度中，民生可容忍度最高为40%，招行为37%。

“具体的压力测试情况取决于各家商业机构的本身情况，包括贷款的余额、资金的来源和风险的管控能力等。”来自银监会研究局人士表示。

值得注意的是，通过此前公开的数据可以看出，房价处于上涨周期时，商业银行不良贷款率明显下降，房价上涨导致此类贷款抵押物充足，相反在不良率很高的一些地方都是大面积的房产滞销状态。

由此，在房价出现变化时，各家银行开始重视对不良资产风险的化解，一方面对一些风险较大行业的授信加快退出;另一方面采取现金回收、贷款重组、批量转让、不良资产证券化等各个手段来处置已有不良资产。

对此，有投资人表示：“调整商业银行风险评估方式就是从根本上减少银行贷款流向房地产领域，如果这个指引能严格执行，对商业银行当今的贷款风险评审模式冲击很大。

截至目前，部分商业银行已停止对商住的抵押贷款。其中北京(楼盘)某支行人士表示，“现在好多家银行已禁止商用公寓做抵押贷款，虽然自己所在的银行行还没有禁止，但在报上去审批成功机率很小。”

一、二线城市已总体开始盘整、微跌。来自机构数据显示，4月份，北京全市二手住宅共完成网签16902套，环比3月的25952套减少35%，同比减少36%。从成交价格来看，4月份北京二手住宅的成交均价为59564元/平方米，与3月相比，4月成交均价整体下降了6.8%。

而商办市场更是自3月26日后接近一个月时间，除世界侨商中心有一整栋超过400套的写字楼签约、光大新北京中心、富力运河十号有部分合规商务型公寓外，成交量接近于零。