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土地市场迎“金九” 大型房企“聚”优势下一篇
政经谭 | 国土部:完善土地供应政策体系 落实产业用地政策
见一叶而知深秋,窥一斑而见全豹。
最近各大房企陆续都公布了半年报,成绩比黄金时代还亮眼。
对于房地产行业而言,模式过于雷同,方向几乎一致,不管是top10还是top100,都改变不了潮水的方向。
一些鸡汤文偶尔有点道理,布局决定结局,方向决定未来,模式决定成败。对房企而言,影响最大的就是布局!
只要你踏准了周期,你的土地成本低,土地储备足够多,现金流充足,那你的销售业绩就可以名列前茅。但一旦踏错了,可能万劫难复。
上周五融创主席孙宏斌说要暂缓拿地
!胆子一向很大的他,也改变了短期的策略,值得行业内重新审视
风险,现在还去疯狂拿地的房企,恐怕要在珠峰顶上站岗好几年了。
布局决定爆发力
先来看看房企今年1-8月的销售排行榜。
传统的老大万科已被恒大碧桂园赶超,但我今天要重点解剖的却是融创,目前排第六,
收购了万达项目后,在可预见的未来三年内,融创将发展最快,晋升行业前三,
而恒大碧桂园的位置会比较稳定,没啥好说的了。
要知道,在2010年,融创在行业还是籍籍无名,2012年的销售数据也只有356亿,仅仅五年的时间,它的销售规模就要达到3000亿了。而资产规模,融创从09年不足100亿,到今年上半年,已经增长到了超过四千亿,8年增长了40多倍。
当然客观上说,首先也是得益于这一轮房地产去库存的政策放松,房子都卖的很好,先是一二线暴涨,现在又轮到了三四线。
但政策背景都一样,为什么融创爆发力这么强呢?
融创一直走的是聚焦深耕的路子,喜欢卖高端精品,所以布局基本都持续在一二线城市。
但市场节奏你得踏准了才行,我们回头来看,
行业低点时布局,反而未来的爆发力更强,
2015年,楼市低迷,当大多数房企从二三线城市转身回归一二线核心城市时,融创却将投资的目光更多地转向二线城市,
连续进驻了成都、西安(楼盘)、南京(楼盘)、济南(楼盘)、太原(楼盘)、郑州(楼盘)、石家庄(楼盘)及海南(楼盘)等二线区域市场,当时拿地的成本低,而这些城市和区域,在2016年都迎来了前所未有的市场爆发。
截至目前,融创在全国北京(楼盘)、上海(楼盘)、华北、东南、西南、广深、华中、海南等八大区域,62座城市都有布局,共300多个项目。
也就是说,在行情来临前,只要你的布局足够精准,你的业绩就会突飞猛进。
但市场往往是二八法则,对的往往只有少数,敢于并善于逆市操作的,屈指可数,孙宏斌算一个。
成本决定利润
大家都知道,房子所有的成本中,毫无疑问最大的就是土地成本。土地拿的越便宜,房价越高,那房企的利润就越大。
现在还有很多中小房企跑到二三四线去高价抢地,追高,其实蕴藏的风险很可能会大于机遇,因为政府限价了,地价高,房价却卖不了更高价,利润空间被限死了。
这一点,孙宏斌还是偏谨慎的,去年11月,孙宏斌就公开宣称,融创将停止公开市场拿地,更加关注收并购市场。
今年以来,包括万达的项目,融创通过收并购拿地就达到了7553万平米。更为关键的,是这种方式拿的地成本比公开招拍挂要低不少。
根据克而瑞的监测数据,截至7月底,融创今年通过收并购方式取得约6642万平米,
平均收购成本仅1061元/平方米左右,若是招拍挂起码贵几倍,
其中收购的土地80%以上位于合肥(楼盘)、重庆(楼盘)、济南等核心二线城市。
如果不考虑7月收购的13个万达文旅城项目,今年上半年融创新增土储的平均土地成本也只有5130元平米,相比于同期的合约销售均价达到18780元平米,
相比于现在的很多房企拿地是面粉贵过面包,融创的
土地成本只有售价的三分之一,
为融创未来的销售定价留出足够的利润空间。
因为土地成本较低,而销售均价又高,所以融创的行政总裁汪孟德也说了,即使市场调控会持续,未来保证25%毛利,净利10%以上是完全没有问题的。
正是因为公开招拍挂的土地成本太高了,所以才会有越来越多的房企通过并购来收藏土储,万科今年在广州(楼盘)花五百多亿拿下的一个巨无霸,也是通过并购的方式取得。
现金流决定生死
“房地产企业负债基本上是用来买地,要保证企业安全,关键就是买对地。如果地的质量不高,就谈不上销售、谈不上周转、更谈不上利润。地买对了,流动性就会变好,就能保证充裕的现金流。”汪孟德说。
对房企而言,尤其是遇到调控期,能够保证你业绩稳中前进的一个关键指标,则是现金流!否则你资金链遇到点什么问题,企业很快就会半死不活了。
房企是不是稳健,从这个指标也可看出一二,
一般久经沙场的龙头房企,都会在调控期保留较多的现金流,以应对融资收紧的大环境。
目前,房企各个融资渠道相比去年已明显收紧了。
现金流充足的好处是,别人没钱快支撑不下去的时候,你就有大把机会低价去并购别人,
这在2015年前的几年中就很明显了,比如融创当时并购资金链断裂的绿城。
截至6月底,融创拥有现金余额924亿元,较2016年底的698亿元增长约32.4%。
这是什么概念?同时期,手持现金超过千亿的只有几家,万科持有货币资金1075.6亿元。而碧桂园现金余额为1201.3亿元,较去年同期增长143%。
融创和他们的距离,几乎就是临门一脚。
当然,现金流和你的销售业绩是息息相关的,只要你的房子卖的好,回款顺利,那每个阶段就有非常稳定的现金流。
所以这就不难理解,为什么大房企的周转率如此之高了,融创从拿地到销售,最快六七个月就搞定了。
土储决定未来
不知道你们注意到没有,去年今年,很多房企都特别注重规模的增长。这是什么原因呢?
按照行业内资深人士的分析,就是宏观调控正在加剧房地产行业的竞争态势,进一步改变行业的格局。
强者恒强,规模大的房企利用成本管控、盈利能力、融资渠道等多重优势,可以在竞争激烈的房地产行业更好地存活。
未来,房地产行业会进入大鱼吃小鱼的时代,目前全国约10万亿的销售规模中,行业前100名的市场份额为40%多。有专家预测,未来5-10年,前100名房企的市场份额将提升至70%-80%,行业的集中度将越来越高。
所以不管三七二十一,房企先去市场上抢地,尽快做大规模再说,有了土地,你未来在行业的排名就有了基础。
如果我们要猜测未来三五年房企的排名,基本上从今天的土储数据上,就可以预见了。
今年态势最猛的一哥要数碧桂园。根据碧桂园2017上半年年报,其共获取292宗土地,建筑面积约为5084万平方米,已获得土地储备约2.1亿平方米,另有基本锁定但尚未签约的潜在土储约1.35亿平方米。
恒大的土地储备也不少。恒大去年新增土地储备面积1.02亿平方米,总土地储备已经达到2.29亿平方米。
排名第三的是谁呢?就是融创了。
截至8月25日,不计入万达13个文旅城项目,融创的总土地储备达1.01亿平米。如果将7月份收购的13个万达文旅项目约5000万平米,以及一二线联动的4300万平米的资源计算在内,融创土地储备已经超过2亿平米,位列行业前三。
手握大量的优质土储,给了融创上调销售目标的底气,融创上周将全年销售目标上调至在3000亿元,较年初制定的2100亿目标大幅上调43%。
兵马未动,粮草先行,
相比保利、绿地、中海这几家央企注重一二线,三家民企后来者居上,无疑,粮草充足,布局均衡,是制胜的法宝之一。
孙宏斌在上周的中报业绩会上表示,考虑到公司拥有较高的土地储备,将暂缓拿地。
所以我也顺便提醒一下那些疯狂的房企们,冬天来了,还是多留点现金过冬吧,别冻死在黎明前了。
(责任编辑:徐帅 )
责任编辑: yunchengadmin
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