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报告预计2018年下半年中国二手房市场呈趋稳或下行状态下一篇
中国房地产面临的两头“灰犀牛”近期,有两件大事让关心楼市的人倍感揪心,分别是棚改和人民币汇率。
先来说说棚改。
两天前,网上开始大规模传播棚改“一刀切暂停”的消息,随后地产股一片绿。
不过国开行迅速回应,称棚改并没有暂停。但细心的人应该会发现,国开行其实还是释放了棚改生变的信号,因为它只说了已进行的项目继续支持。言下之意,其他项目生变的概率很大。
其实在之前的文章中,我也预警过了,在一二线全面调控之时,三四线城市反而借着宽松大搞开发,三四线棚改不再是去库存,而是变成了刺激,他们在继续走房地产型经济的老路。
其结果就是现在越陷越深。已经到了不得不“硬着陆”的地步了。我说“硬着陆”并不是在吓唬大家,因为三四线城市棚改货币化非常高,地方希望获得更多资金支持,往往连不需要拆的也拆掉了。这些尺度完全掌握在地方手中,上报的材料里润色一下就行了。
国开行的表态,其实是对地方的一个警告。棚改货币化的变化至少会带来两个层面的影响:
1、棚改直接释放的购房需求或许会断档,试想一下,月工资3000-4000左右的小城市,房价爬上了万元大关。如果没有棚改资金的注入,谁买得起房,这些城市可是没有多少外来需求的。
2、返乡置业需求会陷入观望,这些人主要是怕房价上涨,现在预期会生变,他们或许会陷入观望。
笔者认为,房价暴涨过一倍的三四线城市,目前是最危险的。以前是流动性差,不好出售,现在房价或许会加速触顶,然后下跌了。此外一些二线城市也值得关注,多看看二手房的一些指标,因为二手房受调控影响较小,作为先导信号,如果挂牌量、带看量连续加速放大,那也是危险的信号。
再来看看人民币汇率。
人民币汇率对外已经连续贬值3个月了,今年以来的升值部分已经被完全消耗掉了。而且到目前为止,贬值预期仍然在继续。
汇率和房价,一旦这两个指标其中一个有异动,大家都会联想到“保汇率还是保房价”的老话题上。
为什么人民币会对外贬值这么多?对楼市有什么影响?
首先,央行要保住汇率,其实办法还是挺多的,比如去年消耗了大量外储,然后还在汇率计算中加入了逆周期调节因子。但是你看,如此连续贬值,只有一些民间机构出来放风,重要部门重要单位却基本没有什么支撑性的表态,所以我倒是认为这或许是有意为之。
那么问题来了,连续对外贬值,意味着资金会加速流出去,而留在国内的资金就会减少。具体到楼市,就是资金的流入量会减少,其效果就是降低房价上涨的压力。
2018年,内部和外部压力都是比较大的。
外部,贸易环境持续恶化,国内一些实体企业面临流动性难题,银行贷款都还不上了,央行年内三次降准,定向释放流动性,此举对楼市也有一定影响,资金如流水,哪里有缝就流向哪里。
内部,2017年大规模调控虽然稳住了楼市,但2018年,部分二线城市大规模抢人点燃了楼市情绪,买房如炒股,哪里有热点就往哪里冲,比如丹东(楼盘)、西双版纳等等。面对这些情绪,调控当然会加码,但压不住。
至于会不会一直贬值下去,答案肯定是不会。因为它基本代表了一个国家的信用。此番人民币对外贬值,就国内楼市而言,客观上有“泻火”的效果。
责任编辑: yunchengadmin1
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