中海颜建国：市场焦灼 我们减缓了投资速度

8月香港的天气，时雨时晴，闷热又潮湿。

金钟太古广场是一个购物圣地，但近来除了休闲购物的人群，还有步履匆匆的媒体和记者，他们要奔赴一场又一场上市企业中报会。

8月23日下午，中国海外发展有限公司在香港举行中期业绩会，主席兼行政总裁颜建国，执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮，副总裁郭光辉以及财务总监吕世杰出席中报会并答记者问。

面对挑剔的眼光，“三好学生”的成绩单依旧优异。但纵观整场业绩会，“审慎”、“谨慎”是管理层口中的高频词，似乎隐藏着些许对市场的担忧情绪。

观点地产新媒体从现场获悉，中海上半年销售金额1508亿港元，同比增长18.5%;销售单价上升9.1%至17813港币/平米;回款同比增长16.8%至1341.2亿港元，股东应占净利润同比上升7.2%至232.2亿港元。

扩储方面，1-7月，中海斥资691亿港币共吸纳32宗土地，总楼面面积为873万平米，其中一线和重点二线城市占比40%，土地价格同比有所下降。

但中海每月拿地并不平均，观点地产新媒体了解，开年后两月，中海就曾斥资260亿元收购15宗土地，仅2月单月就以147亿元收购11宗，拿地资金投入甚至超过单月销售。

有趣的是，截至目前，中海的拿地步伐像条抛物线。3月开始，拿地缓行，3、4、5月均仅入账两宗地块，6、7月分别拿地6宗。

“中海会根据回款进度、市场情况时刻调整投资的节奏与规模。一季度的时候，我们抓住市场窗口，竞争比较弱，适当多买一点;二季度开始，市场处于焦灼状态，我们就减缓了投资的速度;最近几个月属于观察期，所以整体节奏比预算慢一点。”

面对投资拿地，颜建国称，目前这个阶段，中海一定会采取审慎、谨慎的态度。

“我们认为现在的政策处于高度的多变期，随着都有可能出新政策，所以在目前这个时点，谨慎投资是很需要的，我们宁愿错失一些机会，也不想投错几块地。”

这是否也意味着中海会选择一种过于保守的发展方式?颜建国回应，下半年中海也会积极寻找机会，正常情况下，相信还是会有更好的机会出现。

相比起第二季度甚至去年，近几月一些重点城市参加投标的企业数大大减少，溢价率明显下降，甚至出现不少流拍的情况，这也或许给了中海下半年加速拿地的信心。

“我们相信下半年的机会会有，但是最佳点在什么时候很难判断，我们认为这时候要保持高度的敬畏之心。所以投资预算还需要密切观察，我们会做好更谨慎的安排。”

这很符合“三好学生”的风格。

颜建国明确称，中海接下来还是会紧紧围绕一二线城市，包括一些人口的确在增长和产业的确在成长的新兴城市，会先把60个城市公司做深做透。

“做深做透，适当拓展”是中海面对中策形势不明朗时期的主要战略。

财务状况方面，截至上半年度，中海在手现金1279.3亿港币，资产负债率59.96%，净借贷比28.1%，均处于较低水平。

被问及下半年的投融资安排，郭光辉对财务资源的安排作出三点归纳：第一，按照整体的经营战略，以每年度经营现金流的铺排来安排投融资计划。

第二，以刻度安排去思考投融资计划，在过程当中严密监控各项指标和特点。

第三，根据市场的预判、投资情况，以及在手货币资金资源、回款的情况，再去细化、安排投融资计划。

“房地产市场下半年的行政调控会继续从紧，现在不少城市还在继续加码，没有放松的迹象。”

虽然行业资金面进一步趋紧，但颜建国却预计下半年将有更好的投资机会。

上半年，中海新开工面积达到了1597万平方米，同比上升43%，在建面积为4456万平方米，超去年同期在建面积的56%，到年底，可售货值预计超过6000亿元。

2018年目标2900亿，2020年目标4000亿，颜建国似乎胸有成竹。

以下为中国海外发展有限公司2018年中期业绩会现场问答实录：

现场提问：颜总对整个土地市场现在是什么看法?之前也说到在香港方面会加大投入，投入的预算是多少?您对整个楼市的看法是怎么样的?公司利润率是否真的可以保持30%以上?还是有进一步提高的空间?

颜建国：谢谢提出的问题，我想把这两个问题倒过来回答一下。因为第一个是投资的问题，第二个是市场的问题，先把市场的问题说完，再来说投资的问题，可能会逻辑上更顺一点。

7月31日，中央政治局对房产市场提出了明确的看法，下决心要解决好房地产市场的问题，要坚决遏制房价的上涨。基于政策的形势，我们觉得下半年的市场有几个特点：

第一，长效机制渐行渐近。因为坚决遏制房价上涨的表述不同以往，显示了中央在控制房价方面的决心，目标是合理引导价格预期，打破市场对房价长期上涨的预期。

所以我们想在政策层面，短期内市场的观望情绪会加重，包括最近一两个月，但是从中长期来看，长效机制的建立对市场是有利的，所以我们认为长效机制渐行渐近。

第二，房地产供给侧结构性改革将继续推进，商品房市场的总量增长将被抑制，房地产企业的扩张将逐步放缓。从今年土地供应的结构来看，固有产权房、保障房等比例在增加，每一块住宅用地方面许多也是安排了保障房、人才房等比例问题。

从结构性来看，在房地产不变的情况下，多主体供应、多渠道保障的比例会加大，这也是随着房地产行业供给侧改革实施的结果，也是长效机制目前产生的效果。

第三，房地产市场下半年的行政调控会继续从紧，现在不少城市还在继续加码，放松的迹象应该没有。

第四，货币政策虽从降杠杆变成稳杠杆，但是行业目前资金面仍然偏紧。从个人按揭贷款来看，从去年上半年年底的4.89%上升到5.64%，整个个人按揭贷款上升了15%左右，今年上半年比去年上半年下降了4%，所以利率在上升，总量在减少。

我们想，这四条已经构成了今年市场基本的政策面，我们相信市场会更加谨慎，消费者在一定阶段也会观望，这是我们对市场的看法。

第二个问题，关于买地的看法。从目前这个阶段来看，在投资方面我们会采取很审慎、很谨慎的姿态。根据我们的战略规划，2020年销售要达到4000亿，手头货值大约有15000亿左右，能够保证目标的实现。

同时，上半年6月底，我们完成了不到60%，我们会根据我们的回款进度、市场情况时刻调整投资的节奏与规模。比如说一季度的，我们抓住市场窗口，竞争比较弱，适当多买一点。二季度开始，市场处于焦灼状态，所以我们减缓了投资的速度，最近几个月属观察期，所以整体节奏比预算慢一点。

下一步我们会用很谨慎的态度来对待投资，紧紧围绕一二线城市做好我们的开发工作，包括一些人口的确在增长和产业的确在成长的新兴城市，但是我们还是主要围绕在一二线城市，把60个城市公司做深做透。

目前来说，在政策形势不是特别明朗，长效机制的建立过程中，在投资者抱有谨慎态度的情况下，我们把做深做透作为主要战略，适当地拓展新的城市。

最后，在投资的方式方法方面，我们想多渠道并举。目前，公开市场还是我们的主要渠道，我们会积极参与，审慎出价，同时与我们的兄弟单位之间的合作协同，以及参加棚改，以及与行业内的同行进行合作等等方式都在用。

所以我想，对我们来说，把发展的事情做好，把投资做好是最主要的。

现场提问：现在有不少房企都在推行跟投机制，不知道管理层怎么看待这样一个机制，中海有没有计划在内部推行跟投机制?自2016年末开始，拿地面积、新开工和在建的面积的力度都要比往年多得多，为了匹配这样一个发展策略，财务策略会不会作相应的改变?

颜建国：我先回答第一个问题，跟投这个事情去年大家也都问过，不同公司有不同的激励方法，我们选择了期权激励计划，6月11日已经进行了公告。

期权计划是一个股本10%的计划，10年11股分期实施，第一批第一期1%，也就是1亿多股，404个中高层管理人员于6月底已经全部实施完毕。

期权可能更适合我们一点，跟投可能不是特别合适，因为任何一种激励方式各有利弊，所以我们选择了对我们来说更合理的一种。

郭光辉：感谢你对我们的关注。近几年，我们在在建面积、新开工面积上都有比较大的增长。从今年上半年和去年年底的年报来看，我们的财务政策依然稳健灵活。

在过程当中，尽管有新开工面积、在建面积的增加，土地储备力度的加大，但是我们在整个财务资源的安排上有这么几条：第一，会按照我们的整体经营战略，以每年度经营现金流的铺排，来安排我们的投融资计划。

第二，我们在过程当中会严密监控我们的各项特点，比如说净借贷比率于半年时依然保持了规模净资产28.1%的非常好的状态;比如说我们的资产负债率，半年是59.96%，在60%以内，以这样的刻度安排去思考我们的投融资计划。

第三、我们下半年的融资计划如颜主席所说，会根据市场的预判、投资情况，以及在手的货币资金资源、回款情况，再去细化、安排我们的投融资计划。下半年，我们也有一些到期的、需要偿还的负债作提早的安排和考虑。

现场提问：现在手头现金得有1200多亿，这些资金会怎样利用?假如用不着，是否会用于派息?在财务报表的数字上，有一个是合同负债有1000多亿，想了解一下。

郭光辉：现在的合同负债这一块，相当于我们过往在报表里的预收楼款、预收账款转换过来的那一块。我们上半年整个销售比去年同期增长了18%点多，整体回款水平也是相当不错的，整个预售、未来已售未结转的有1788亿，会反映到这个地方。

颜建国：关于下半年有没有更好的机会，若没有机会是否更多派息的问题。目前，我们对市场保持高度谨慎的态度，所以我们现在的负债率还处于比较低的水平，现金也比较多。

我们认为现在的政策处于高度多变期，随着都有可能出下一步新的政策，所以在目前这个时点，我们觉得谨慎投资是很需要的，我们宁愿错失一些机会，也不想投错几块地。

下半年我们也在积极寻找机会，正常情况下，我们相信还是会有更好的机会出现。今年第三季度比起第二季度甚至比起去年，应该说最近的一些重点城市参加投标的企业数大大减少，溢价率明显下降。

我们相信下半年的机会会有，但是什么时候是最佳点也很难判别，我们认为这个时点保持高度的敬畏之心、采取更加审慎的态度是比较好的。

关于投资预算今年能做到多少需要密切观察，我们会做好更谨慎的安排。

至于派息，我们上半年的派息绝对额增加了，我们一定会持续增加派息比例。第一步希望努力达到核心利润的30%左右用于派息，去年大概是26%左右，我们希望持续提高。当然，如果真的没有很好的发展机会，我们也不妨在某个时间点上多点派息给股东。

现场提问：现在长租公寓方面的发展情况如何?管理层对长租公寓这么多事情有什么看法?

颜建国：由于我们长租公寓目前数量还比较有限，所以对市场方面目前的很多看法也不多作评论，我只说说我们自己的一些想法。

第一，长租公寓是国家积极倡导的，我们也在积极地往前推进这项工作，包括建立了专门的团队，安排了专门的人员，现在也有几个项目正在推进。目前来看，正在建设的长租公寓大部分都还是我们被动持有建设的。

所谓被动持有，是因为现在买地的时候很多是要求搭长租公寓的，比如说上海10%是必须做长租公寓的，包括现在全国有相当多的城市都有比例的长租公寓搭在里面的。

除此之外，我们今年还是希望自己在长租公寓的运营方面走出一步，所以今年我们也自己定了大约要开6个项目，其中3个重资产，3个轻资产，希望把初步规模做起来，未来几年也希望达到一定的数量。

我个人认为，长租公寓真正的时机是国家各方面的政策全面出来的时候，可能那时候来做这个事情从商业上来说更加合理一些。

去年上海用于长租公寓的国有土地供应量有十几块，今年相对较少，但也在不断推出。北京推出了农村集体用地专门作为长租公寓的土地。所以国家在土地政策方面一开始已经明确了这些土地必须用于长租公寓，那么这个土地的价值与用于商业房的价值是完全不一样的。

这时我们认为整个经济上是算得过来的，所以我们认为那时候整个行业从商业的角度才是一个可以循环的东西、才是一个可以大规模可以做的阶段。

所以，目前我们按照国家政策，各方面都在全力推进，至于大规模地做，我们现在也正在看时机先把自己的运营能力、建设能力打造好、锻炼好，等待这个更大机会的到来。