本地案例｜物业服务不好怎么办？如何换掉烂物业？

如今人们购房除了注重楼盘品质，也越来越注重物业服务的好坏。

一般楼盘从开发商拿地之时算起，住宅用地70年使用权。盖房子和卖房子一般只用2-3年，多期开发的楼盘开发周期会延长。作为购房者除了最初看房买房时和售楼部打交道之外，剩余60几年的时间内，对于业主们来说，整天抬头不见低头见的人是物业人员，打交道最多的部门也是物业部门。

买房之后，房子本身的好坏已成定论，但今后几十年住的舒不舒心，那就要看物业管理如何了。

一般来说，物业管理公司提供的服务包括3种：

1、公共服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务，这是基本的部分;

2、代办服务，如代收水电费等;

3、特约服务，如室内维修、代送报纸等

不仅如此，物业公司还应该在小区里定期公示维修基金和停车费的收支账目，接受小区业主监督。

那怎样才能算是一个合格的物业公司呢?大致来说，物业必须保障业主以下几点：

1、有更加整洁干净的环境，完善的绿化和清新的空气。公共卫生能够得到定期的维护保洁;

2、安全问题更加放心。陌生人不会轻易进出，小区内对车流的管制，让小区不会像普通的公园一样;

3、让你的生活更加便利。电梯坏了有人来修，门锁打不开了一个电话就行了，只要是你生活上遇到的问题，通过物业都能得到妥善的解决。

那么如果遇到不合格的物业公司，该怎么办呢?比如小区物业服务非常差，不但卫生搞不好，安全也经常出问题，但是物业费却催得最紧。如果我们对物业服务不满意，是不是可以更换物业公司?

答：如果物业服务存在问题，可以通过更换物业公司或者另行起诉等途径维护业主的合法权益。

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如何更换物业公司?

1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，三分之二以上同意，即可更换物业公司;

2、由业委会负责物业管理招标事宜，拟定管理要求和费用标准，做标书;

3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标;

4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允;

5、评标，并选出中标的物业公司;

6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决;

7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。

要想在买房前搞清楚物业公司的水平，可以从6个方面判断。

1、看门卫对陌生人的态度

除了业主，保安对主要的三类访客应该有不同的接待办法：经常进入小区的保姆、送奶工、快递员等，这些人进出小区，门卫是不闻不问，还是会按月给他们办理临时出入证;业主的朋友进入小区时，门卫有没有电话询问业主家庭并登记;临时性访客比如调查员、看房者进入小区有没有登记，保安人员有没有陪同。

2、看小区公共区域

小区绿化是不是修剪得比较整齐，路面上能不能看见垃圾，人工河道里和水景里的水质是不是清洁，有没有异味，有没有蚊虫飞舞。车行道、人行道、楼道等公共区域能不能看见黑色污垢。

3、看建筑外墙面

小区楼房的外立面能不能看到明显的污渍、锈斑，通常物业公司如果能一年清洁一次外立面，即使很少做其他的外立面整修，也能让房子表面看起来比较干净。

如果你能看到房子的外表面明显和别人不一样—比别人家多装了铁栏杆、玻璃花房，阳台玻璃窗比别人多凸出去一块，也说明物业监督和劝解不够。

4、物业反应的速度

物业报修电话应该保证24有人接听，急修半内必须上门，如果是一般的报修，能不能在1天内处理完。如果有业主投诉，多长时间能答复处理完毕—通常3天内处理完是中等水平的服务。

5、看安全防卫级别

小区围墙是不是都安装上防盗网、防爬刺等防盗设备，住在低楼层的业主是不是特别加强了安全保卫措施，是加装防盗系统，还是在特定时间段增加巡逻和监视次数。闭路监控镜头是否24监视。

6、看各种设备的状况

大型机电设备每年都要进行保养维修，每月检查。虽然配电房、设备间等地方你无从考察，但是也可以从其他设备上看出物业管理的质量。防盗门是不是能正常开合，楼宇对讲功能是不是正常，电梯按钮和灯具是不是完好，电梯内是不是整洁，露天和楼道的公灯能不能正常使用。

物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分，好房子必须要搭配好物业，才能让业主有好生活。