“旧改王”佳兆业持有旧改储备项目占地面积约3000万平方米

作为3月26日的最后一场业绩会，佳兆业2018年度全年业绩会结束时，香港中环的天已悄然暗了下来。

佳兆业主席兼执行董事郭英成带着台上其他5位高管向全场鞠躬致谢，标志着这场业绩会告一段落。媒体们蜂拥至台前，郭英成没有快步离开，他双手背在身后，微笑着继续倾听向他抛来的各种问题，一边回答一边回应媒体的请求分发名片。

这位潮汕商人给予了这场沟通足够的真诚与耐心。

这场发布会由佳兆业总裁麦帆介绍2018年全年业绩拉开序幕。

回顾2018年，佳兆业共实现合约销售额700.6亿元，同比增长56.7%;实现营业收入387.1亿元，同比增长18.1%;实现净利润33亿元，同比上升8%。

毛利方面，2018年同比增长24.6%至111.3亿元，毛利率同比增长1.5个百分点至28.8%，;核心净利润增长304%至47亿元;拥有在手现金229.2亿元，同比上升8%。

目前，佳兆业整体可售资源约1580亿元，可售面积约880万平方米，预计销售均价约每平方米18000元，并持有土储货值4640亿元。基于此，佳兆业2019年的合约销售目标为875亿元。

土储方面依然是佳兆业的业绩亮点。2400万平方米的土地储备中，佳兆业的权益占比为87%，其中80%土储位于一线及重点二线城市，排序依次为大湾区、环渤海、华西、长三角和华中。重仓大湾区的直接体现便是湾区内占比超过54%，湾区内的广州(楼盘)、深圳(楼盘)、佛山(楼盘)、中山(楼盘)、东莞(楼盘)、珠海(楼盘)、惠州(楼盘)皆有布局，其中惠州、深圳更是以24%、13%的总土储占比领跑湾区。

旧改端的强劲表现依然是佳兆业手握湾区广阔土储的重要利器。数据显示，旧改方面贡献了700万土储，占据湾区内的土储面积超一半。

郭英成直言：“特别是在深圳、广州这样的城市，你不靠旧改来(获取)土地储备的话，确实是面临更多的挑战。”

麦帆坦承，佳兆业的投资风格是以旧改和收并购合作为主。在其看来，这种方式比较灵活，一来最近几波公开招拍挂市场竞争激励，已经明显出现溢价，二来能够锁定核心地段或是想象空间较高的地区。

2.旧改的想象空间有多高?

截至去年底，佳兆业持有旧改储备项目占地面积(未计入土储)约3000万平方米，其中99.5%位于大湾区，这一数字的背后支撑是大湾区内共有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目。

根据佳兆业披露的旧改项目转化，预计未来1-2年，将有10个项目实现供地供货，货值约909亿元;3-5年里，佳兆业将有广深地区的14个项目供货，货值约4485亿元;5年以上，佳兆业将有占地1995万平方米的旧改项目陆续供应市场，货值达1.3万亿元。

谈及旧改项目的毛利率，郭英成表示，每个城市、每个项目都不一样，最重要的是整体规划;还要看赔偿的标准，时间投入越长，利润肯定会受到影响。其坦言：“深圳旧改项目毛利率为50%左右，广州为40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。”

作为大湾区的受益者，佳兆业将继续深耕大湾区，麦帆在会上表示，“今年拿地的预算在400亿元左右，去年佳兆业有56%的新增土地位于大湾区，今年至少会保持这个比例。”

3降负债与多元化

相较于业绩和土储端的亮眼，佳兆业居高的负债依然备受关注。

虽然2018年底佳兆业的净负债率从2017年末的300%降至236%，但放眼行业，这个数值依然处于高位。

具体来看，截至2018年底，佳兆业总借款额约为1090亿元，贷款的平均年期为3年。到期债务结构里，相较2017年，佳兆业一至两年的债务占比提高了15%至31.7%，一年内需偿还的借款占16%，加权平均借款成本较2017年的8.3%微升至8.42%。

郭英成在会上坦言：“我们这几年负债比较高，从2017年到现在，公司每年都在下降，希望到今年底能够降到200%以下，这是已经定了目标。”

对于净负债率高的原因，郭英成的回复可概括为旧改是把双刃剑。“首先，有近100个旧改项目在发展，每个项目发展周期都是有五六年左右，我们钱投进去全部都是负债，旧改项目也不能评估，所以负债相对比较高”。

基于此，佳兆业希望能够平衡在旧改方面的投资、销售和回款，这一工作正在加快中。

2018年，佳兆业物业上市，这也意味着佳兆业旗下的上市平台再添一员。至此，郭英成手中已拥有佳兆业集团、佳兆业健康、佳兆业物业、明家联合、ST生化、南太地产6个上市平台，队伍庞大。

4.坐拥6个上市平台的心情如何?

郭英成笑道：“钱多就烦恼，这是肯定的。”他并不避讳多元版图的扩大，“成熟一块我们就分拆一块”是其一贯思路。

按照郭英成的规划，“

现在地产还是主业，在未来5年，希望多元业务板块的业绩能够占到30%以上或者40%左右。”

2019年是佳兆业成立第20个年头，距离那场“政商关系”风波也已过去5年了。会上，这一风波及郭英成的感受再次被问及，这似乎是一个有些唐突甚至尴尬的问题，郭英成却并未回避。

言闭，主持人提醒因为时间关系现在还有一个提问机会，郭英成却颇为大度地表示，“没关系，还可以再问几个。”

截至2018年底，佳兆业在海南(楼盘)的土储面积为8.7万平方米，对于这一市场，郭英成表示，“海南的调控非常严厉，我们买东西都是非常严厉的时候去寻找商机，才能够买到好东西，有时候没有那么严厉，在海南岛特别是在三亚(楼盘)，想在海滨寻找一两块地投资不仅难度高，成本也贵，我们是以康养业务进入三亚的。”

根据郭英成的判断，“上述投资应该能给佳兆业带来不错的回报，康养确实难做，行业都在探讨，佳兆业相对已经走在行业前端了”。