佳兆业粤港澳大湾区旧改 土储约1310万平方米

3月26日，佳兆业集团控股有限公司(01638.HK，简称“佳兆业集团”)公布了2018年业绩。公告显示，2018年佳兆业集团实现合约销售额700.6亿元(人民币，下同)，同比增长57%。营业收入为387.05亿元，比上年增长18.1%。毛利同比增长25%至111亿元，毛利率同比增1.5%至29%;核心净利润增长304%至47亿元;年度溢利为32.94亿元，比2017年30.44亿元增长8.21%。

合约销售额稳健提升 大湾区占整体近60%

2018年佳兆业集团实现合约销售额700.6亿元，同比增长57%。其中在大湾区实现的合约销售占整体合约销售的60%。2018年佳兆业占据大湾区核心城市的优势已经凸显。

2018年拿地的投资额有56%是在大湾区片区。2019年，公司预计在大湾区的拿地投资额在400亿元左右。目前，集团整体可售资源1580亿元，可售面积约880万平方米。可售货值按区域划分，大湾区占70%。

土地储备方面，截至2018年底，佳兆业集团在全国45个城市合共拥有152个项目，拥有建筑面积约2400万平方米的土地储备，其中大湾区的土地储备约1310万平方米，占本集团整体土地储备的54.3%。以深圳、广州及惠州布局为主。土储货值近3400亿元，占全部货值的73%，其中深圳货值达到1600亿元，占据大湾区货值的半壁江山。2018年，集团共获得30个项目，新增土储建筑面积达420万平方米，大湾区新增土地储备占整体新增土地储备的56%。收购代价约人民币158亿，平均土地成本约4700元。

在地产之外，佳兆业也布局了诸多多元板块——例如，财富管理、文化体育、旅游、酒店、餐饮、物业、航海、医疗、教育、茶叶和红酒等。且已经有了10多年多元发展经验。从年报来看，目前并表在集团内的七大板块，2018年的收入额均实现了稳健甚至大幅的增长，为佳兆业的营收实力添砖加瓦。据悉，不同于其他同行的统一管理，为了让旗下的多元板块能实现专业且成熟的发展，佳兆业的多元板块都是用专业公司独立发展的，每个专业公司都会设定独立的董事会，让其独立管理。

据佳兆业管理层表示，2019年，集团将聚焦地产主业，协同科技、健康、海洋、文旅等多元业务板块，紧抓大湾区政策机遇，持续强化城市综合运营商的战略定位。

旧改之路艰难 净负债率居高不下

佳兆业在大湾区旧城改造方面，拥有接近20年项目经验，是国内最早聚焦旧改的房企之一。对于“旧改之王”佳兆业来说，旧改是它身上最明显的标志。由于在旧城改造领域深耕细作，佳兆业的土地储备含金量比较高。佳兆业拥有约3000万平方米旧改项目(99%位于大湾区)。

业绩发布会上披露的数据显示：对于旧城改造项目，公司估计近中远期总货值或高达1.8万亿，为长期发展奠定基础。较高的权益占比，为佳兆业在项目层面进行股权融资、降低集团负债率、改善流动性提供了较为充裕的空间。但旧改之路也是险阻。郭英成表示，“旧改当然是比较难，特别是在政策不明朗的情况下、社会变化的情况下旧改是很难的。”他进一步透露，在正常情况下，旧改项目周转率或者完成周期都是五年左右。

此外，公司负债情况也格外引人关注。自2015年爆发美元债务违约危机，佳兆业的净资产负债率常年困在高位。2017年，佳兆业以300.03%的净负债率在纳入统计的23家内房企中排名第一位。2014年至2017年，公司净负债率均高于300%。

截至2018年12月31日，公司的净负债率仍达236%，远高于香港上市房企80%的平均水平。其中，流动负债高达964亿元，较上一年增长7%;非流动负债962亿元，较上一年增长2.95%。

对于净负债率仍然高的原因，佳兆业集团主席兼执行董事郭英成表示：“我们有100多个旧改项目，旧改项目发展周期长达到5-6年，前期投资资金较大，所以佳兆业的负债相对较高，我们希望今年能够将净负债率降低在200%以下。”

截至2018年底，佳兆业集团的总借款约为1087.66亿元，其中62%在境内，38%在境外。借款中约169.66亿元须于一年内偿还，约345.03亿元须于一至两年内偿还，约330.19亿元须于两年至五年内偿还及约242.79亿元须于五年以后偿还。

从1999到2019，佳兆业正值风云20载，伴随大湾区的利好不断兑现，佳兆业旧改项目迎来加速释放期，与此同时，佳兆业将走出一条更加多元化的道路，对于城市和市场来说，都值得期待。