房地产要往下走？贾康:市场没往下 是行政手段压下的

华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康

新浪财经讯 8月7日消息，由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南（楼盘）举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康出席并发表演讲。

贾康表示，企业应当取势，然后明道、择时，取势就是要注重市场的空间。房地产行业一开始杀进去就能高歌猛进的黄金时代已经进去了，前几年郁亮就讲进入了白银时代，现在是不是白银时代又已经终结了？他表示还需谨慎判断。

当前的房地产市场冰火两重天，大房企拿钱拿地，中小房企发展遇到一些问题，甚至有人觉得房地产市场要往下走了。贾康认为，其实市场力量没有往下走，而是无所不用其极的行政手段硬把它压在那儿的。房企跟着火这边走就比较开阔，跟着冰这边走就可能越来越萎缩了，企业的战略、策略、偏好组合选择问题是关键，根本问题是地段、交通条件、配套设施的选择，最终才会反映在销售额上。

谈到城镇化，贾康表示，如果真实的城镇化水平是50%左右，走到国际经验的70%左右，还有20%的空间。保守来看，即使只有15%，一年上升一个点，也要走15年。

以下为文字实录：

贾康：我抛砖引玉谈点看法。刚才巴曙松教授说的这个问题，其实你已经点出了一个倾向性的意见，我是高度赞成的。销售额是一个波动很大的指标，而且它太笼统。我自己理解的这个指标，先看看宏观，前面巴曙松做了一个非常好的关于中国房地产业发展的主旨演讲，这里面他有一个基本观点，就是中国城镇化后面还有比较可观的空间，这方面我就想再补充一点看法。

刚才你用的指标是官方讲的常住人口的城镇化率，但实际上这几年从政治局到统计部门，已经把另外一个重要的指标强调出来，就是户籍人口的城镇化率，现在只有43%出头，这是没有欠账的城镇化率。而常住人口城镇化率欠账是非常严重的。

前面40年总共进城了6亿多的人口，近10年差不多进的是3亿人，但是这3亿人里面绝大多数还没有取得城镇户籍，他就没有得到市民化的待遇，基本公共服务均等化有很严重的欠账，在教育、医疗等等最基本的民生事项方面，都没有把供给放到一视同仁的水平上。就是城镇化的实际的支撑能力不到位，他要按照真实城镇化水平来说，一定要补欠账，所以我想补充的一点，按照巴曙松刚才的认识框架，中国的城镇化的空间比现在看起来还要大，我觉得要按照两个指标中和来看，要大将近10个百分点，那就比印度高不了多少了，在这个曲线上中国是更靠近印度那个位置的。

如果看到这样一个基本情况，对于中国在整个现代化过程中间，我们可用的韧性、回旋余地、市场潜力等等方面，就应该有更充分的估量和信心。

是的，企业首先要取势，然后明道、择时。取势还是要注重这个市场的空间。当然运行特征上我也不讳言，一开始杀进去就能高歌猛进的黄金时代已经进去了，前几年郁亮就讲进入了白银时代，现在是不是白银时代又已经终结了，或者说基本上过去了呢，我觉得还得谨慎判断。

有些咱们已经感受到的概念非常值得再进一步把它确认下来，就是到了白银时代以后，冰火两重天已经运行了差不多10年之久，每次都是落的时候出现严重的分化，现在仍然是这样，这两年看起来房地产市场大家都觉得它要往下走了，其实你看一看，火的这一边它往下走吗？市场力量没有往下走，是无所不用其极的行政手段硬把它压在那儿的。这个冰火两重天的格局，是房地产企业取势后面基本判断最重要的概念。

你如果看到这个冰火两重天的情况，你就不能一概而论我的前景怎么样。你跟着火这边走就比较开阔，你跟着冰这边走就可能越来越萎缩了，那就是你的战略、策略、偏好组合在一起怎么选的问题，也不是说冰的这边没有机会，而是机会要少很多。

巴曙松：你的逻辑是不是说城镇化率增长10%，市场还是很可观，这一轮大家熬过去了，可能增长比以前还会更高。

贾康：对，但是我认为每一个主体里面你要拼搏，要使自己的意愿很好地实现的时候，你就不能简单地跟着形势走，你要看你杀入的是火这一边，还是冰的这一边，火的这边你要怎么制定自己的生产经营策略，冰的这边也不是没有机会，你要看看自己有什么比较优势，你可以在这里面实现自己的企业家的抱负，这就得自己分析。冰火两重天里面的根本就是你得看你的地段、交通条件、配套设施，一定要看具体的什么城市里面的什么地段，最后才能落到你的销售额，销售额只是运行过程中间一个很阶段性的浮动特征非常明显的指标。

巴曙松：我这次接触到很多地产商朋友，大家都特别悲观，你们悲观什么？按照我测算的还有10年，再加上你这10%，还有10年。

贾康：如果真实的城镇化水平是50%左右，走到国际经验的70%左右，还有20%的空间。说得再保守一点，即使只有15%，一年上升一个点，也要走15年。

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