G20特别峰会落下帷幕 中国房地产的未来越来越清晰了！

　　3月26日，G20特别峰会正式落下帷幕，二十国领导人通过视频会议的形式就应对疫情蔓延达成基本共识，其中提到：G20国家需加强协调，同步采取宏观经济政策组合，有效应对疫情对经济的冲击。

　　图片来源：ARAB NEWS报道截图

　　宏观经济政策松紧有别，这主要体现在货币政策当中。从三月以来各国的金融动作来看，此时宏观经济政策较为宽松，普遍向市场中投入更多流动性货币、主动下调利率，昨晚G20特别峰会召开后，无疑还会有更多国家以更大地力度跟进，这样一来，市场中的“热钱”难免会变多，这难免会让人联想到，这些“热钱”是否会再度流向房地产行业?

　　房地产市场两极分化

　　在“政策市”主导的中国房地产市场里，看不到政策之变，就无法把握未来。

　　在这轮调控中，我们看到的了ZF出台政策的密集、有力的调控手段以及求变的决心，而“加快住房制度改革和长效机制的建设”一直被列为重点。所以“房地产税”这个概念总能被拿出来说事，为什么呢?因为对于一些城市房地产已经进入存量房市场，那么当地就只能依靠房地产税来税收，所以要大力推进房地产税。除了“房地产税”的出台，共有产权房、公租房、人才安居房等保障性住房的住房制度改革已经开始在各城市大力推行。

　　两个20%的原则是住房制度改革的重要标准，在多个城市已有所体现，即未来的土地供应中，共有产权房用地、公租房用地占到40%，北京的共有产权房、公租房已经入市，深圳、杭州、成都、西安等地的共有产权房、公租房在市场中逐渐多了起来。

　　西安市政办公厅曾在2018年便下发相关文件，今后批复的土地当中将按照不低于宗地住宅建筑面积15%的比例，实物配建公租房，其中，5%无偿移交政府;10%政府回购。未来房地产市场发展已然明了，商品住房的主导地位将有所动摇，这也完全印证了“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的“房改”思路。

　　供地比例的调整影响是深远的，长远来看商品房逐步会变成奢侈品，这点其实已经在价格公示中有所体现，高价改善盘占比不断走高。另外，租赁和保障房市场会加速扩张，解决刚需客群基本的居住诉求。

　　房地产转为“防御性投资”

　　除了满足基本的居住诉求，房地产曾经承载着更多地金融属性。在与保险、理财、信托、股票的收益对比中，房地产甚至能够排在前列。

　　在全球货币宽松的大背景下，现阶段常见的理财类产品收益率如何?

　　一、银行理财类产品

　　数据显示，2020年2月人民币理财产品平均收益率为3.98%，环比下降2个百分点，创近39个月新低，2016年12月以来第一次跌破4%。

　　疫情导致货币宽松节奏加快，2月份以来公开市场逆回购利率、MLF利率、LPR利率相继下调，未来较长时间内流动性将保持宽松态势，银行理财收益率还将继续下跌。

　　二、保险

　　保险收益一直呈下行的趋势，我国保险产品多数参照银行存款利率进行定价，下行的存款利率自然会波及保险收益。20世纪90年代，曾有许多预定利率超8%且有效期在20年以上的保单，但随着市场进一步规范与存款利率下调，这些产品逐步淡出市场。

　　在去年，银保监会又叫停了预定利率4.025%的终身年金产品，保险收益再度受创。如今，10年以上、预定利率超过3.5%的长期年金产品必须通过监管审批方能销售。

　　三、信托

　　2018年之前，信托因风险小、收益高，收获了很多忠实拥趸。但信托有门槛，也不是人人都能把玩的。

　　2020年，信托收益也受到了影响。2月信托产品平均预期收益率环比下滑0.05个百分点，降至7.95%，同时产品期限也有小幅增加，为2.02年，收益周期的延长，理财者自然不愿意看到。

　　昨日闭幕的峰会中，G20国家承诺将向全球经济注入5万亿美元，未来的市场中还将有更多地流动性资金，各理财产品的收益预期将保持下行的趋势。

　　我们来看下让人“又爱又恨”的房地产。当下，“房住不炒”仍是主旋律，但各地试图松绑的迹象已十分明显。同时从大周期的表现来看，房地产仍是资金保值的“避风港”。

　　图片来源：《全球一百五十年房地产、股票、债券收益率比较》

　　这是1870年-2010年住宅与股票收益率的对比，以全球16个国家为研究样本，得出结论：住宅的总回报率与股票回报率相当，平均每年约为7%，从曲线的波动上，很明显地能看到房地产的回报率更为稳定。

　　但毫无疑问，在“房住不炒”方针下，未来房地产投资红利越来越少，房子最终会成为“防御性投资”，就是抵御通胀，作为普通老百姓还是比较好的投资标的，但此时选择房产投资，一定不能盲目!

　　拥抱核心城市

　　我们都知道人口是房价的长期支撑，何况城市的长期发展也需要源源不断的人口流入。如果一个城市土地资源开发殆尽，进入存量房市场，人们创造出来财富的税收会成为城市发展的核心。

　　所以我们看到目前，全国除一线城市外，基本上都已经实现了零门槛落户，其中包括成都、杭州、南京等一众强二线城市，这里资源齐备、商圈繁荣、前景可期，三四线城市拿什么和二线城市抢人?

　　随着各大中心城市、城市群的崛起，三四线的人口、产业、购房需求都会进一步向核心城市聚集。未来，不在核心城市群的三四线城市只存在自住需求。除非你就在三四线城市工作、生活，否则千万别碰三四线的房产。

　　而对于一二线重点城市、人口流入的城市，房产仍具有金融属性，仍是可流通可升值的资产。如果你今年准备买房，可以一边看房一边留意这些核心城市的政策变化。

　　未来中国房地产为数不多的机遇仍在一线和二线城市当中。经济、楼市进入新周期，越要守好自己手中的钱，守好核心城市的底盘。