实体经济受挫 房价却涨到怀疑人生？

　　今天有人给我发来这个顺口溜，感叹深圳房价的逆天。

　　我和同事这两周都在外面跑市场了解行情!真是看的心惊肉跳。上周五我去前海转了一天，写字楼大部分都是空置的，目前这一片只有一个小卖部，所有商铺都还没入驻，可想而知人流量能有多少。

　　今年深圳租金下降非常厉害，二手甲级写字楼卓越前海壹号只要88一平米，就算是这么便宜，也没人去前海。中介说，动辄一套四五百平米的写字楼，这种客户需求量太少了。虽然写字楼已经严重过剩，但前海的写字楼还在如火如荼的建设当中。

　　我认识的一个人花5000多万在前海香江金融中心买了两套写字楼，从2018年7月到现在都没租出去。但前海的住宅从去年9月取消豪宅税到现在，已稳步上涨至少20%。大家天天在群里感慨，实体经济这么差，疫情影响，收入下滑已成现实，身边甚至不断有人失业，但就是丝毫不影响深圳房价单边上涨。

　　兴奋的只有投资客，远郊光明如今站上7万了，就开始喊光明10万不是梦了。刚需一直在用常识判断，经济明明就不好啊，很多人可能连工作都保不住了，那房价还能涨吗?怎么可能。可现实却一直打脸，为什么深圳房价总是违背常识，涨到刚需怀疑人生?在全国，恐怕也只有深圳二手房走出了独立的上涨行情，新楼盘还能收上百万一套的茶水费，政府一打压，开发商就不卖了。

　　即便是杭州，火爆也仅限于新房倒挂明显的楼盘，二手房也没有涨多少。这是为什么?很多人真的想不明白。

　　今年3排第一。深圳房价比北京上海便宜还是2014年，当时排第三，之后就一路上涨，几乎没怎么跌过。2016年之后调整的这几年里，偶尔也只是小跌几个月，但很快就会反弹修复。全国一线城市就这么几个，真正能跟深圳竞争的只有北京上海，这几年深圳发展逆流而上了吗?说实话并没有!而且实体下滑更厉害。

　　北京央企多，上海国企也多，所以基本盘稳定，而深圳民企多，又是外向型经济，刚好又是高科技之都，从中兴华为大疆被围攻就知道，反而受毛衣战影响更大。从基本面来说，北京上海比深圳更好，反过来看，这也是这两个城市有底气坚守调控不放松的原因。

　　深圳去年9月要取消豪宅税，激活市场成交量，就是为了提振经济。所以相比北京上海深圳三个城市的房价，我也觉得，现在深圳的房价，明显高估了。但这不妨碍深圳房价继续上涨。

　　接下来听我继续分析为什么。

　　都说房子是供需决定价格，但放在城市的内部来看，还跟资金的流向有很大关系。首先我们要看到深圳房价上涨并不是普涨，而是选择性的大涨，有点类似股市里的结构性行情。基本上大涨的只有西部。

　　第一梯队是宝安、南山、光明，从去年9月到现在，宝安普涨了30-40%，南山、光明涨了20-30%。

　　第二梯队是福田、龙华。普涨了15-20%，普通住宅涨的不多。

　　第三梯队的东部罗湖、龙岗、盐田、大鹏基本上不涨。

　　如果说龙岗新房多，供大于求，距离远，那罗湖和福田在关内，新楼盘历历可数，为什么涨的不多呢?这就跟买房资金的投资属性密不可分。在深圳，即使是一般的刚需买房，首先考虑的不是买房是不是方便上班，而是买哪里升值最快。

　　比如在罗湖上班的小王，只有400万的预算，五年内还不需要。有人告诉小王，罗湖太老旧了，买了五年只能升值100万，不如去光明或者沙井，同期可以升值200万。觉得远了自己可以不去住，现在买了将来再置换，建议暂时先到罗湖租房住。那我想小王多半会买沙井或者光明。

　　正因为大家都觉得西部有升值空间，有各种炒作概念，所以买房资金很多都往西部走。包括本地的有些刚需，投资客，也包括外地来的资金，所以就导致深圳西部的房价猛涨，而东部三年了却原封不动。

　　今年深圳是特区成立40周年，很多人觉得上面会送大礼包，预期前海会扩容，那宝安就是受益最大的，炒这个概念也是炒的热火朝天。因为东部市场纯粹就是刚需支撑，没上涨预期，所以没有人去炒作。但现在西部涨的太猛了，估值明显偏高，500万在宝安已经买不到什么房子，当刚需发现在西部已经力不从心时，只能买东部了，那东部后面也有可能会补涨一些。

　　还有外地的。北京上海落户这么难，门槛高，不然要五年社保，时间太长，调控又死严，反观深圳门槛低，大专就能落户，落户就能马上买房。当下，如果全国的避险资金想买一线城市的房产作为投资品，没办法去北京上海，就只能来深圳。但广州落户门槛也低，每年外来常住人口也多，为什么投资客只选深圳不选广州呢?

　　因为深圳盘子小，人多地少，像科技股一样，又有先行示范区的概念，城市年轻有活力，有IT科技概念，好炒作。广州盘子太大，像蓝筹股一样，一点资金根本撬不动。所以哪怕深圳的实体经济不好，全国的投资热钱还是选择往深圳涌，因为实在是没有更好的地方可去。

　　我一个杭州的朋友去年在沙井花四百多万买了个小三房现房，早几天他就来深圳做了抵押经营贷，又多套了170万出来，准备再去上海布局。而外地来的资金，基本上不会考虑东部，都是往西部走。这一点，从以往咨询我的读者中，能明显感觉出来。

　　说完深圳内部和外部购买力的因素，最后一点，就不得不说货币了。

　　货币一直是比较宽松的环境，市场上钱太多了，利息又低，贷款容易，所以拼命加杠杆，反正也不愁借不到钱，有的人真的连月供都是拿银行的钱在还。我真的是三天两头接到银行骚扰电话，问我贷不贷款。而且银行客户经理直接跟我说，要我把房贷转经营贷款，可以降低利息省钱。

　　最让我惊讶的是，他告诉我，比如我先申请100万贷款下来，银行把钱打到我的对公账户，我不用就不产生利息，用才算利息。相当于信用卡一样。我当时就在想，那不知道还有多少这样的经营贷，是银行放出去完成任务了，但公司却用不着，只是备用着，让钱趟在账上不动，反正也不算利息。

　　现在很多人就会把房贷转经营贷，降利息，还能把升值部分套出来，再拿去买房子。

　　3月份的数据更是惊人的重回大宽松。M2同比增长10.1%。这是2017年4月之后，M2降到个位数以来，第一次回到10%以上。新增人民币贷款2.85万亿元，预期1.8万亿元，前值9057亿元。一季度人民币贷款增加7.1万亿元，同比多增1.29万亿元。放这么多水，总是有点钱会流向楼市的。

　　全国那么多城市，当所有利好都集中，才有了深圳房价的上涨。

　　总结起来就是这几点：

　　1)货币宽松;

　　2)北上落户门槛高，调控严，全国热钱流向深圳;

       3)深圳盘子小，人多地少，新房供不应求，概念多，好炒作;

　　所以只要货币继续宽松，只要北上不放松调控，全国的热钱继续往深圳跑，深圳落户门槛继续低，落完户立刻能买房，深圳的新房整体继续供不应求。深圳楼市恐怕还会继续坚挺。后面就看政府会不会出台什么政策了。