针对4月20日出炉的贷款市场报价利率 楼市将受多大影响

　　刚刚央行公布LPR一年期LPR报3.85%，比前值低20个基点，此前为4.05%。五年期LPR报4.65%，比前值低10个基点，此前为4.75%。那么LPR下调对楼市有多大影响？

　　虽然刚刚开完的中央政治局会议重申了房住不炒，也就是说各地调控暂时不能放松。但因为受疫情影响，一季度的GDP负增长6.8%。所以会议就提到了要继续降准降息。

　　5年期LPR降息，就意味着房贷基准降息了。但具体执行，还需要银行来操作。很多城市现在房贷利率还非常高，基准下降了，相信未来加点也会下降的。

　　这是自去年8月LPR改革以来，5年期以上LPR第三次下调，同时也是下调幅度最大的一次，以前每次下调都是5个基点，这次是10个基点。从去年8月到现在，5年期LPR整体降了20个基点。虽然降的不算多，但也是一个下降的趋势。

　　以100万房贷、等额本息偿还30年来算，5年期以上LPR每下降10个基点，月供额约减少60元。如：本次5年期以上LPR降低10个基点至4.65%，月供将从5216.47元减少至5156.37元。

　　所以我再次强调一下，对于有房贷的人来说，不管你之前是打折，还是上浮，我都建议你在8月之前，切换为LPR浮动利率，如果不切换，相当于就变成了固定利率。

　　因为未来很长一段时间，估计都是处于降准降息周期，新的贷款方式还是比较划算的，如果你不转的话，只能眼睁睁看着降息，你的月供却不能减少。

　　那房贷处于一个降息周期对房价的影响会有多大呢?

　　对买房的人来说，月供减少了这是切实的好处，但每次降5个基点，10个基点这么小的幅度，说实话，还不足以影响市场。目前总共才降了20个基点，就降息的作用来说，我觉得影响微乎其微。恐怕需要多次降息，长期累积起来才能看到效果。

　　就跟加息一样，加一两次是没效果的，加个五六次，一百多个基点，市场就受不了了。降息也一样，你加那么一点幅度，市场是没感觉的，降一百多个基点，就会有感觉了，明显就会减轻月供负担了，大家就纷纷入市了。

　　我觉得对楼市影响更直接的就是政策，限购限贷的政策，是决定资金能否直接进入楼市的关键，央行今年都已降准三次(1月1日、3月13日与4月3日)，但资金却进不去楼市，就是因为限贷了，所以没用。

　　所以只要限购限贷不放松，以及降息的次数还不够多的情况下，大家目前还不用太担心。

　　但是局部可能有些城市因为供求矛盾，会有些片区小涨，这是不排除的。比如东莞，我最近听东莞的朋友说东莞城区今年也上涨了。先是二手房涨价，带动一手备案价上涨，比如万科金域华府现在二手报价要3.7万元，年初才3.4-3.5万左右。

　　因为城区需求还是很大，大家都在城区上班，住太远都么便利。而大部分开发商都在镇区拿地，城区的楼盘太少，地价又越来越高，所以大家预期城区房价难跌，只能入市。

　　这跟深圳的中西部上涨有点相似。就是上涨也只是局部供不应求的地方，分化还是会很明显。我估计这种情况，未来也会出现在别的城市，资金会集中在城市供不应求的片区。