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房地产调控不放松近日,中国人民银行前行长、现任中国金融学会会长周小川在“央行研究”撰文,提出了把房价纳入CPI(居民消费价格指数)的问题。
在这篇题为“拓展通货膨胀的概念与度量”的论文里,周小川提出了一个观点:CPI“较少包含资产价格会带来失真,特别是长周期比较的失真”。他写道:
对于住房,过去的概念是购房算作投资,价格变化不计入CPI;后来则租房可计入,但在篮子中的权重偏小;再后来,人们主张把自住房用类比租金来计量,但是住房权重仍相对比较小。当全球人口上升到70亿,城镇化成为相当多数人生活、工作的必然选择,城市可用地变得很且价格高昂,使得通胀度量再也不能无视或者低估住房的因素。
总之,通胀在长期度量上存在问题,特别是资产价格如何反应到生活质量、支出结构上。此外还有长期投资回报应折现入当期通胀的问题。
文章还认为,美国民粹主义的崛起(特朗普的上台),跟美国普通人生活成本不断上升有关。而美国的核心通胀指数,也没有准确反映出这一点。
那么,如果中国真的把房子因素全面纳入CPI,将带来哪些影响?是否会导致货币政策的全面收紧,从而成为股市、楼市、实体经济的大利空?
下面谈谈我的看法。
关于通胀问题,我几年前在专栏里曾多次分析过。我把CPI称为“穷人指数”,把广义货币M2同比增速称为“富人指数”,还提出过“M2同比增速-GDP同期增速”来替代CPI的方案,或者简单地用M2同比增速的一半来替代CPI。
之所以提出替代方案,是因为我也认为CPI是失真的,是被低估的。这其实很容易理解,如果你按照官方公布的通胀率来推算,目前的6.7元购买力相当于1979年的1元钱,也就是说过去41年的CPI只上涨了670%。
但事实上,我们生活中的实际感受是:在大城市,目前30元钱未必能相当于1979年1元钱的购买力。如果从资产角度考察,差别更大。1979年的时候,中国人中家庭总资产超过万元的(万元户)非常稀少,大致相当于目前资产超过千万元的程度。
1979年末的时候,中国广义货币M2是1458亿元,2020年10月是215万亿元,货币膨胀了1273倍。这跟上面的判断(1979年的万元户,大约相当于目前的千万元户)是吻合的。
CPI的中文,是居民消费价格指数,在中国主要统计衣、食、行、通讯等的物价变动,之前没有考虑住房因素。
中国房地产市场化全面推进,是1998年房改之后,之前大家主要靠单位分房。计划经济年代,房子一般没有私人产权,大家大多住公房,支付房租。房租非常低廉,带有象征意义,而且长期稳定。所以中国的CPI不考虑居住因素,是有历史原因的。
1998年全面房改之后,房价不断上涨,买房成为城市居民生活最大压力。但统计部门认为,买房是投资,所以没有计入CPI。后来觉得完全不计入也不合理,就计入了房租和装修等因素,但权重偏低。
权重有多低?不知道,因为CPI的构成没有公布过。大家只知道,食品因素占比非常高,其中猪肉占比又比较高。所以在很长一段时间里,大家戏称CPI是“猪决定的”。
比如过去1年多,猪瘟带来猪肉价格大涨,就直接刺激了CPI的走高。有很多研究者指出,剔除猪肉的因素CPI接近通缩水平。
但真的是这样吗?或许统计数据是,但生活感受绝对不是。过去一年多里,大家生活成本明显是上升的,尤其是大城市房价又开始上涨。房价是基础物价,房价一涨百业价格都会上涨。
房价,跟广义货币M2的同比涨幅,有着密切的关系。一般来说,当M2同比涨幅偏快的时候,是货币放水的时候,利率当然也会走低,房价、股价都会走高。
所以我把更多反应基本生存价格的CPI,称为“穷人指数”。如果它反弹到3%以上,中低收入阶层就会有明显感觉,但富人感觉不明显。
富人主要看什么?看M2同比增速,看利率。因为这些因素决定资产价格,决定你的负债未来是否会被稀释。
富人跟穷人的最大区别,不仅仅是钱多,更主要是负债多。负债多的人,当然希望通胀高一些,这样未来还债就会更轻松。当然,通胀太高会影响社会稳定,也会让富人缺少安全感。
高收入阶层很多资金用于投资,就需要更多关注M2,能否让自己的收益跑赢M2变得非常关键。比如1年内M2增长了10%,意味着货币总量增长了10%,如果你想保持自己的购买力(主要是资产购买力),年收益也不能低于10%。所以,M2是富人指数,跟CPI这个穷人指数构成了对应关系。
如果把房价上涨因素完全纳入CPI,鉴于中国房价比较高,占居民支出比重非常高,所以权重一定偏大。在这种情况下,房价波动会带着CPI“一起飞”。
于是就会出现这种情况:不包含房价的CPI是低于3%,甚至低于2%的(接近通缩);包含了房价之后,CPI同比涨幅可能超过5%,甚至更高。
这时候,央行将被迫加息,于是就给楼市、股市。换句话说,央行加息就变得更加容易,而降息就会更难。不要以为这有利于实体经济,加息容易对实体经济也是伤害。到那时,房价固然控制住了,但大家收入出现了下降,失业率高企,通缩效应就会出现。
央行货币政策的方向和力度,是需要有核心参照物的,一般来说是看CPI和失业率。对于中国这种发展中国家来说,3%左右的CPI是比较合适的,如果连续几个月超过3%,就很难降准、降息,甚至要考虑加息、提高存准率了。
此外还要看失业率,如果失业率不断创历史新低,也要考虑经济是否过热,是否要加息。反之,当失业率上升的时候,就要考虑货币政策宽松一些。
由此可见,当住房价格(甚至还有股价)全面纳入CPI,一定将全面改变CPI的面貌,并左右整个货币政策,导致加息容易、降息困难。其结果是,容易造成通缩。
所以,周的建议想真正落实,会比较漫长。房价因素可以增加,但权重是多少,要非常谨慎。
房价上涨对不同的人影响不同。早期买了房子的人,尤其是拥有多套房子的人,房价上涨意味着他们资产增值,还意味着出租房子的收入增加。反之,对于无房户来说,则意味着生活成本的增加。
这就需要在更大范围内采样、调查,精准计算房价对实际生活成本的影响。
说到底,CPI还是为稳增长、保就业服务的,国家不会傻到削足适履,为了纳入房价因素而纳入。
我的结论是:CPI低估真实通胀的情况,仍然会继续长期存在。
责任编辑: yuncheng02
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