住宅土地使用权到期咋办，无偿续期好不好?

住宅土地使用权到期咋办，无偿续期好不好?

  1st

  土地使用权年限到期后，怎么办?这个问题，一直在问，但至今无解。

  这几天，温州的一桩新闻，又让它成为了热点。起因是，温州有市民买了二手房，办出了房产证，却办不出土地证——房屋的土地使用权年限刚刚到期了。

  由于是全国首例住宅土地使用权年限到期，所以格外受瞩目。

  通常，住宅的土地使用权都是70年，怎么这么快就到期了?温州从来就是个独特的地方，当年他们弄出了一批20年土地使用权的住宅。

  怎么办?有媒体报道说：「如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。」但很快，新华社就发文说，已「向温州市国土局求证核实」，这是误读。

  那么到底怎么办?温州市国土资源局的一位处长官员，在接受媒体采访时，说得坦诚：「立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。」

  这位处长官员还说，已「积极向上面反映」，但是「到目前为止还没有收到很明确的答复」。所以，他们只能自己先动手——现在「已着手起草初稿」，希望可以「在法律框架范围内」，弄一个「普惠性政策」出来……

  现在的一项舆论共识是：「呼唤顶层设计」。

  新华社的那篇时评文章，结尾处写得尤其坦诚：「长远看，量大面广的土地使用权到期问题，会在几十年后集中出现。如果不未雨绸缪、提前进行顶层设计，有可能引发房主的不安。因此，用法律手段解决好这个问题越来越迫切了。」

  2nd

  谈到「顶层设计」时，大家似乎就都不说话了。

  温州的“撞限房”新闻，再一次给公众普及了一遍法律常识：2007年开始实施的《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

  但是，《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。

  几年前，著名经济学家周其仁先生在公开演讲中，按照1987年以前的法律，我国的土地是不准买卖、不准租赁的，否则，就是「刑法伺候」。后来，我们借鉴了港英政府的办法，并且结合我们的实际，基本上形成了「工业用地50年，商业用地40年，住宅用地70年」的土地使用权年限体制。

  对此，周其仁先生评价说：「这是渐进改革带来的必然结果，只能慢慢来。中国老百姓的想法是咱们人多，真到期也不怕，基本打的是这样的算盘。」

  「延成150年、300年，都是可以的。因为我们不是殖民地，我们不需要1997年回归，我们就是中国人，没必要学殖民地的做法。我的看法是既然这么走了，就继续走，渐进改革最重要的是不断地前进，一停所有矛盾就会爆发出来。」

  周其仁先生说得没那么直接，但他的个人观点还是很明白的：「延成150年、300年，都是可以的。」

  周其仁先生在那次演讲中提及的「土地」，特指城市土地。实际上，我国的农村土地，已经完成了一轮的年限延长：改革开放初期，我国在农村实施「家庭联产承包责任制」，一开始的规定是15年承包年限;十几年后，中央出台文件提出，再延长承包三十年。

  这个「再延长」，并不需要农民补缴承包费。

  那么，城市土地，特别是关乎千家万户的住宅用地，在坚持土地公有制的前提下，是不是也可以无偿续期?

  3rd

  当然，绝对的「无偿」，肯定是不合理的。假如，我们只是说假如，70年的住宅土地使用权在期满之后，可以「无偿」续期;那么，这个「无偿」，其实包含了每年需要缴纳的「房地产税」。

  当然，目前「房地产税」尚未在全国范围内开征，还在前期立法阶段。可以肯定的是，「房地产税」必然开征，只是时间迟早问题。等到那一天，我们的住宅土地使用权年限，是不是真正做到不需要补缴土地出让金的「自动续期」呢?

  倘若如此，「房地产税」的开征，其法理与现实阻力是不是可以更变得顺畅?

  当然，我们只是这么一说而已。这一切，都有待政府最终出台政策。

  现在，「房地产税」还没有开征，「土地使用权年限到期后怎么办」也没有明确答案，现在的做法大概就是那位温州处长官员所说的那样：「目前，基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。」

  这种做法，或许只适合「20年的住宅土地使用权」。而我们大多数人的住宅，其土地证产权都是70年的，现在还没到时限。

  我们只是弱弱地设想一种可能性：住宅土地使用权年限到期后，是不是可以「无偿」续期……至于到时候是不是成了危房，房屋业主们应该懂得如何加固，或者依法重建的吧。

  房子本身说白了并不是砖块水泥，而是安居乐业的情感综合体;甚至，它们中的少数，还是值得传世的艺术品。