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星河·晋府壹号 | 盛大启幕 府承中国耀三晋(组图)过去的2017年,对于中国的房地产市场来说,绝对堪称——调控年!
2016年楼市经历爆发式增长后,2017年楼市开始持续收紧。在“房子是用来住的、不是用来炒的”的楼市调控目标下,由北京牵头,全国超百城发布240余次楼市调控政策,除了常规的“限购、限贷、限价”,还首次推出了“限售、限商、租购并举、租购同权、共有产权房”等多重变革性政策进行调控,大有调控不达目标不收兵之意。
2018年1月23日,央媒发声:告别周期,未来五年,调控都不会退出,未来楼市还将依靠调控政策,进一步稳定房价。并且各城市要因城而作出改变,不再一刀切,开始差异化调控。
可见,2018仍然是一个调控年,同时又是一个变革年。
伴随着各种调控组合拳的出击,之前疯涨的一二线城市房价得到有效抑制。引发的结果就是,关于未来房价是“涨or跌”又一次成了万众瞩目的焦点。但关于房价的各种讨论往往都是无疾而终、不了了之。
为什么?那是因为大家说房价往往都是泛泛而谈。
先别说全国房价是涨还是跌,就说说运城的房价吧。
很多网友经常会咨询我,运城的房价是多少?就在我码字的此时此刻,仍然有网友通过QQ或微信在问我运城的房价。而我的统一回复是:看位置。
大家都知道,房子这玩意,地段决定价值。运城暂且几大区域:中城区、北城区、东城区、西城区、空港区,每个区域房价都不同,总的来说从2000-8000不等。
那么运城的房价是涨还是跌呢?2017年运城房价整体涨幅大约19.6%。去年这个时候北区涑水街一带基本4000左右就能搞定,现在天茂4800-5000,星河4800-5000,理想5300往上,五洲4700-5000,这就是差距。
刚才我说房价高低先看位置,有人说那么为啥隔路相望的两个小区房价会差距那么大,比如恒大和华林或禹香苑、五洲和萃林或飞科嘉园,房价差了一千甚至两千。
所以可以看出,地段只是决定房价高低的其中一个因素。
从房屋成本上讲。
成本包括:土地成本、建安成本、资金成本、销售成本、税务成本等等,各种成本千差万别。其实很简单,比方说甲小区的地200万/亩,乙小区的地120万/亩,如果其他成本一样的情况下,那甲比乙小区的房价就至少要高400元/㎡,看懂了吗?
从小区规划设计上讲。
规划设计费的差距先不说,大家可以看看前几年的小区,好点的小区就是冬青庙密一点,再看看现在的小区,那园林景观做出来是什么效果,绝对不一样。凉亭、水系、林荫小道、各种名贵植物……小区规划与建筑档次提高了,更容易得到购房者的青睐。但提高档次需要以增加投资为基础, 自然会使房价提高。
此外,小区的设计标准与未来小区居住人口的素质相互影响。高标准高价位,入住人口素质较高,高素质居住人口同样能维护小区良好的环境质量与设计水准,因而促使房价进一步提高;普通住宅区,通常入住人口杂乱,小区环境质量难以得到有效维护,房价也难以进一步提高;如果有治安隐患,环境脏、乱、差,可能导致房价下降。物业水平不一样,房价绝对不一样。
从户型平面格局来讲。
户型内部功能设置、面积分配都会直接影响房价。卧室、厅、厨、卫等功能如果按购房者要求,设置齐全、合理,面积分配适当,购房者在价格上就人宽容一些,开发商则有机会提高价格。
在以建筑面积计价时,住宅套内有效使用面积大,分摊的公用面积少,即使开发商适当提高房价,购房者也会乐意接受。
从配套设施来讲。
配套包括小区内生活服务配套设施及住宅内水、电、气、等配套设施。配套设施齐全,房价就可以提高,特别是中小学与体育卫生、商业设施尤显重要。住宅内适当配置高级设施,如24热水供应、消防报警、高级电梯、防盗对讲、智能识别入户等设施,提高的价格要比追加的投资多得多。
最后从交付使用时间来讲。
二手房的话涉及到房屋已使用时间及剩余使用年限。如果是新建的小区,以同等品质的现房住宅房价为标准,尚未交付使用的期房,价格会适当打折扣。当然一定注意是同等品质,比如五洲的三四期的期房就比一二期的现房价格高得多,因为虽然是期房但是靠近公园、并且临湖。
其他方面就不再鏊述了,有兴趣的进运城楼盘网QQ交流群:247914125。
熬了大半夜说了这么多,其实就是想说,房价并不是一个简简单单的数字,房价的背后包含着除了政策之外,还有太多太多的东西。所以房价也不是随随便便说它要涨还是要跌的。
责任编辑: yunchengadmin
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