产业地产迎来发展机遇

　　2020年第一季度已经结束，伴随白衣战士返乡、方舱医院休舱、多地宣布零新增，国内疫情的至暗时刻似乎已经过去，市场终于迎来了回暖。不可否认，一季度新冠疫情的蔓延，确实让全国所有行业遭受不同程度的冲击，然而机会敲门的时候总是很小声，看到“危”的同时，别忘了洞察行业“机遇”!

　　虽然短期内园区业务会面临企业的复工压力和经济压力，但相信政府一定会扶持实业，并出具灾后重建的恢复性政策。无论是从经济发展还是从社会稳定层面，都是势在必行。可以看到，抗击疫情的硬仗还没打完，“疫”后重建的硬仗又已打响，万亿新基建的大手笔，势必将成为这场硬仗的杀手锏!

　　由此可见，对于园区而言，此次疫情或许会成为发展“加速器”，机会甚至大过风险。事实上，早在疫情来袭之前，许多房企就已摩拳擦掌，希望乘着产业发展的政策东风，搭上产业地产的机遇快车。然而知易行难，地产企业在开发设计、工程建设等领域积累深厚，但这也往往限制了房企的运作方式——误以地产思维进行产业运营，甚至以产业之名行地产之实。

　　产业地产正逢两大机遇 开启下轮地产黄金时期

　　回顾产业地产发展历程，产业地产可谓是历经了由点及面、由面至体的立体式发展路径。从纯粹的政府主导及规划产业，逐渐转变为现在的充分市场化主体参与;从以往“大而全”的开发区或产城等大尺度经济区，逐渐分化为现在的各式各样“小而专”的专业产业园区;从传统的粗放式产业地产开发，逐渐升级为现在的关注区域规划和产业环境，并围绕核心产业构建产业集群，带动区域发展。

　　绵延的发展离不开产业转型和城市更新这两大历史机遇。基于全球价值链重构和科技创新，从价值链低端向高端转型正是产业发展的自身规律;由于科技革命和产业变革带来的新经济新业态，帮助城市从衰败中觉醒并走向复兴更是城市更新的底层逻辑。二者合力正推动着产业地产的车轮滚滚向前。

　　产业转型：“退二进三”持续推进为新兴产业腾挪空间

　　中国的开发区建设水平参差不齐，归根结底就是因为产业本身在转型升级。

　　过去十多年来，中国一直充当着“世界工厂”和“工业大国”的角色，中低端制造业得以显著发展。未来十年，可以预见制造业仍将继续坐稳工业占比第一的宝座，但其内部必将呈现从价值链低端向高端转移的特征。更重要的是，科技必将成为未来的发展引领，在“十三五”计划中，培养战略性新兴产业被列为重中之重，而这些产业的载体正是开发区。

　　国家明确提出“退二进三”，淘汰低附加值的2.0产业，引进高附加值的2.5产业和3.0产业，这正是为新兴产业的发展腾挪空间。

　　城市更新：“有机更新”渐成主流焕发老旧园区新活力

　　对于空置已久的陈年老旧园区，有机更新正成为主流做法。以万科首个城市更新项目——上生·新所为例，原来坐落在老工业区里的上海生物制品研究所，经过万科的有机更新改造，保留原始建筑肌理，融合时代记忆与新生业态，成为了红极一时的网红打卡地。将产业升级与城市更新结合，既避免了大兴土木拆除重建的成本压力，改造后又能带来新人群新消费，拉动税收，这就是园区有机更新的典型实践。

　　当前，包括万科、佳兆业等在内的一大批标杆房企纷纷试水产业地产，以“工改工”类城市更新作为切入点，实现低成本土地储备的同时，加速迈向产业转型新方向。

　　“产业+地产”模式为房企带来四大利好

　　第一，可以规避拿地竞争

　　第二，可以拓宽企业的融资渠道

　　第三，能够受到资本市场的青睐

　　最后，对于背后有产业的房企，还可以实现多产业协同提效的目标

　　地产下半场已至，在产业地产开启的又一轮黄金期里，企业要想先人一步拔得头筹，就需要借助数字化扎实提升资产管理能力，真心实意地做园区运营，将产业实实在在地引入进来。开出产业的花朵，才能最终吃到地产的果实!