一个城市房价涨跌的根本原因

　　如何判断一个地方的房价涨跌?在房产界流传着这么一句耳熟能详的话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。按此说法，人口的多寡、人口流入的正负，就是决定一个城市房价涨跌的最根本原因。

　　有人口流入，一定会对房价上涨起作用吗?

　　房价上涨长期看人口，除了看人口的总数，还看人口是流入，还是流出。 这是2019年，中国人口净流入最多的十座城市。

       杭州人口流入55.4，排全国第一，哪怕受疫情影响，当下的楼市依旧火热。

　　从18年人口净流入第一宝座跌落到19年第二名的深圳，19年人口流入41.22万，当下深圳楼市西部重点板块也相当火热，导致深圳才刚刚经历过一场：房抵经营贷的内部自查，自查后又没有发现房抵经营贷流入楼市的运动!

　　人口流入越多就一定会导致房价上涨吗?不一定，比如人口净流入排第3的广州，当下的楼市其实是比较疲软的。 实际上，人口流入只是一个房价上涨的基础，流入的人口一定能买得起房吗?不一定，所以还得看流入人口的质量。

　　因为不同类型城市，房价上涨对人口质量的要求不一样。 换句话说：不同类型的城市，房价是由不同人群决定的。

　　一线城市房价，由高净值人群决定

　　按照房价收入比，最不值得买房的城市就是一线城市，为何?因为房价收入比基本都是全国最高，已经大大偏离了国际上制定的，房价收入比在3-6倍的合理区间。

　　深圳的房价收入比全国最高，达到35.2，什么意思?意味着深圳一个普通家庭不吃不喝需要35.2年才能在深圳买得起房子。

　　照这个情况，深圳的房价早就应该大跌了?为何却是越涨越高。 很明显，深圳的房产和普通人没有半毛钱关系，深圳的房价是靠高净值人群给买起来的。 只要深圳的高净值人群够多，而且这批人群还在不断的增多，房价就还会继续上涨。

　　深圳房产的供需矛盾非常激烈，真正的商品房只有185万套，也是全国住房自有率最低的城市，住房自有率只有34%。 而很明显的，在四大一线城市中，广州房价是最低的，3.26万/㎡。

　　很多人说，因为广州有很多外围区域，比如南沙、增城和从化等，外围区域的成交价拉低了整体均价，看似很有道理。

　　但实际上，北京上海难道就没有外围区吗?北京的外围区不比广州少。 说白了，还是因为广州的房价天花板太低。 其次，广州的房价上涨反应是四大一线城市中最慢的。

　　以15年开启的这波房价上涨来看，深圳是全国领头羊，15年4月最先启动上涨。紧接着是15年底、16年初北京上海启动上涨，而广州悠哉悠哉的，到16年年底才反应过来，房价上涨的反应速度比南京、合肥还慢。

　　相比其他三个一线，广州的房价不仅最低，上涨的速度又是最慢，什么原因? 问题就出在这里，因为一线城市的房价，是由高净值人群的购买力和数量决定的。

　　二线城市房价，由中产阶级决定

　　二线城市，高净值人群相比一线城市就要少得多了，真正托起二线城市房价的，是那批比高净值人群资金实力要差些，但是比普通人群资金收入又要强很多的中产阶级。以家庭为单位，我们称之为中产家庭。

　　一个城市的中产家庭或富裕家庭越多，这个城市的房价大概率就会更贵。

▲红框处的数字为600万人民币资产家庭数量

　　以江苏举例，江苏各城的房价高低，基本上和600万人民币资产家庭的数量多少成正比。 在此逻辑下，二线城市的房价天花板是非常明显的。

　　三四线城市房价，由大部分老百姓决定 

       同样是房子，同样是钢筋水泥建造，为何三四线城市的房价要比一二线城市便宜那么多。同等面积下，用韶关武江区最好地段的10套房子，换不到深圳南山区最好地段的1套房子。

　　根本原因就是三四线城市大部分处在城市生态链的底端，创造财富的能力也是处在底端，收入要比一二线城市的低很多。 三四线城市的房价未来还要持续上涨，要求不高，就看普通买房者多不多。

　　一方面，大部分三四线城市的居民都是以当地人为主，当地人有个特点：房子不管好坏，但至少有房住。这就导致了他们没有太大的买房需求，或者买房需求并不迫切。

　　另一方面，三四线城市的人口以本地人口为主也就算了，而更惨的是，这些人口还在流失，而流失的那一部分，很多都是那些年轻而富有创造力的劳动力。

　　所以大部分三四线城市的房子买来住就好了，千万不要买来投资。

　　为何17-19年，很多三四线城市房价涨幅却不少呢?最核心的三点原因:

　　1、棚户改造，以当地居民为主的三四线城市，当地居民没有买房需求怎么办?拆了你的房子，赔钱不赔房，你说你买不买房?

　　2、一些从一二线城市涌入的热钱投资三四城市房产，炒高三四线城市的房价。

　　3、发起一场由村、镇向县市买房的运动。一方面是村镇人民自发行为，因为很多村民有钱了，想去城里享受更好的教育、医疗配套。另一方面，在补贴之下形成之羊群效应，针对村民进城买房，当地政府给予一定补贴，隔壁老王，东头老陈都去买了?你要不要去?

　　2020年，全国将迎来棚改收官之年，未来将会以老旧小区改造为主。而一二线城市的热钱，在没有更好赚钱效益下，一定不会再流入到三四线来买房。最后，过去那么多年的村、镇向县市买房的运动，人数已经消耗得差不多了?再到哪里去找人呢?

　　城市的繁华与衰败，房价的上涨与下跌，归根结底还是人口在起着决定性的作用。